Mercado Imobiliário 04/07/2012

Arbitragem no caso Alphapar e Gafisa

Fonte: Valor, 04 jul. 2012

A Alphaville Participações (Alphapar) levará, a uma câmara de arbitragem, a controvérsia com a Gafisa em relação à quantidade de papéis da incorporadora a serem pagos pelos 20% remanescentes da empresa de desenvolvimento urbano Alphaville. A avaliação da questão caberá à Câmara de Comércio Brasil-Canadá (CCBC).

“Está é a primeira divergência séria que tenho em 60 anos de vida profissional. Estou muito chateado”, afirmou o diretor-presidente da Alphapar, Renato de Albuquerque, acrescentando que os desencontros ocorrem depois de “seis anos maravilhosos” de parceria com a Gafisa. Ontem, o executivo e seu sócio Nuno Lopes Alves, diretor-superintendente da Alphapar, procuraram a imprensa, pela primeira vez, para conversar sobre o assunto.

“Nunca tivemos a menor ideia que íamos chegar a esse ponto [de impasse com a Gafisa]”, disse Alves. Segundo ele, os advogados da Alphapar conduzirão a questão à câmara de arbitragem, enquanto ele e Albuquerque “sairão do circuito”, para evitar que as divergências afetem a relação com a administração da Gafisa.

Conforme Alves, os desentendimentos não contaminaram o dia a dia de Alphaville. A projeção é que os lançamentos de Alphaville cheguem a R$ 1,3 bilhão neste ano, ante o total de quase R$ 1 bilhão em 2011. Recentemente, a empresa anunciou sua entrada em loteamentos voltados para a classe C, mas a parcela do segmento no total ainda não está definida.

A Gafisa comprou a Alphaville em 2006, quando fez o pagamento por 60% do total. A segunda parcela, de 20%, foi paga em 2010, e a última, também de 20%, está prevista para este ano. Os antigos proprietários de Alphaville optaram por receber em tranches para capturar a geração de caixa decorrente da valorização do negócio.

Para definir o valor a ser pago pelos 20% remanescentes de Alphaville, a Gafisa contratou o JP Morgan, banco que avaliou a Alphaville em R$ 1,12 bilhão, segundo a assessoria de imprensa da Alphapar. “Na avaliação do JP Morgan para o pagamento da segunda parcela de Alphaville, o múltiplo atribuído à empresa foi de 7,8 vezes o Ebitda. Em 2012, o múltiplo ficou em 4,2 vezes o Ebitda, o que é irreal, pois Alphaville só cresceu de lá para cá”, diz Alves.

Os controladores de Alphapar contrataram o Credit Suisse para fazer outra análise. O Credit estimou valor de R$ 386 milhões pelos 20% restantes de Alphaville, no total de R$ 1,93 bilhão. Descontando-se R$ 27 milhões referentes a perdas potenciais e a “stock options” para premiar funcionários, o preço por 20% passa a ser de R$ 359 milhões.

O UBS foi contratado para ser o terceiro avaliador. O acordo previa que se o novo valor fosse menor que o primeiro, deveria ser mantida a avaliação inicial. Caso ficasse entre os valores intermediários, prevaleceria o que estivesse mais próximo. Se superasse a segunda estimativa, esta seria mantida. O valor projetado pelo UBS superou o do Credit em pouco mais de R$ 50 milhões, e foi considerada a segunda avaliação.

A Gafisa optou por fazer o pagamento em ações e utilizou como base para o cálculo da quantidade de papéis, a média das cotações do quinto ao vigésimo dias que antecederam o laudo do Credit. Isso significa preço de R$ 5,11 por ação da Gafisa e 70,252 milhões de ações. Mas o entendimento da Alphapar é que, se o valor de Alphaville foi conhecido depois da avaliação do UBS, o prazo para cálculo da média das cotações deveria ser do quinto ao vigésimo dias que antecederam esse laudo. Seria necessário a Gafisa pagar 97,056 milhões de ações de sua emissão, ao preço de R$ 3,7 por ação.

“Se fosse considerada a referência do laudo do Credit, a Gafisa já teria ultrapassado os 40 dias para entregar as ações”, diz o diretor-superintendente de Alphapar.

No dia 22 de junho, os sócios de Alphapar procuraram a Gafisa e propuseram que fosse pago o que a incorporadora propunha pelos 20% restantes de Alphaville, e que a divergência dos valores fosse levada à câmara de arbitragem. Na segunda-feira, a Gafisa informou que não aceitava a proposta. “Não nos restou outra opção a não ser levar a questão, como um todo, à Câmara de Comércio Brasil-Canadá (CCBC)”, contou Alves.

Essa esfera de arbitragem já estava definida como a que seria acessada caso necessário, desde que a Gafisa comprou Alphaville. “A Gafisa nos disse que não podia aceitar nossa proposta em função da responsabilidade fiduciária que têm com seus acionistas”, disse o diretor-superintendente. Alves e Albuquerque não estimam prazo para que a câmara de arbitragem tome sua decisão, mas contam que estão seguros de que a decisão será favorável à Alphapar.

Albuquerque tem 62,5% da Alphapar, e Alves, os demais 37,5%. Independentemente da quantidade de ações a serem pagas pelos 20% remanescentes de Alphaville, a Alphapar se tornará a maior acionista da Gafisa, cujo capital é pulverizado. A intenção dos dois executivos é permanecer na incorporadora e participara da guinada que esperam que a Gafisa tenha, voltando a ser a “grande construtora que foi no passado”. Segundo Alves, os acionistas da Alphapar não participam de discussões sobre o que acontecerá com Alphaville após a definição do pagamento dos 20% restantes.

Scopel chega ao Rio com projeto para a classe A

Fonte: Valor, 04 jul. 2012

A Scopel, empresa de desenvolvimento urbano que foi adquirida em 2007 pelo fundo de investimentos Carlyle, chega ao Rio para brigar lado a lado com a Alphaville e a Brokfield. A construtora está investindo R$ 600 milhões em um novo bairro planejado em Maricá. Serão 350 unidades voltadas para a classe A na primeira fase, que começarão a ser vendidas no próximo ano.

O loteamento, batizado de Reserva Pilar, está localizado ao lado de duas outras fazendas adquiridas pela Brokfield em 2007 com valor geral de vendas estimados em R$ 760 milhões. Na mesma região, fica o Terras Alphaville Maricá, que está no meio de sua primeira fase, numa área de 398 mil metros quadrados, e com VGV estimando em R$ 45 milhões. Também, no município, já existe o Vida Nova Maricá, da Fator Realty, numa área de 1,3 milhão de metros quadrados, com cerca de 7 mil unidades de apartamentos destinadas às classes média e alta.

No entanto, a área total adquirida pela Scopel é de 5,620 milhões de metros quadrados, dos quais 3,09 milhões serão preservados. Todo o projeto está instalado na antiga Fazenda Pilar. O casarão principal, onde o Conde D’eu e a Princesa Isabel já se hospedaram, será preservado.

Ricardo Gianotti Antonelli, diretor de Planejamento, Comercial e Marketing da empresa, afirma que, em função do Complexo Petroquímico do Estado do Rio de Janeiro (Comperj), a demanda na região está muito aquecida e que ainda não há tanta opção para o público classe A que vai trabalhar na região. “É necessário ter boas ofertas para os executivos que vão dirigir as empresas que vão se instalar lá”, acredita.

Na primeira fase, a construtora investirá R$ 300 milhões. O investimento inicial é maior porque é nessa fase que se constrói toda a infraestrutura urbana, explica o superintendente Comercial e Marketing, Caio Augusto Bento. “Temos de prever também que empresas se mudem para o núcleo urbano”, acrescenta o superintendente.

No longo prazo, em cerca de 10 anos serão R$ 600 milhões investidos. O primeiro núcleo urbano terá entre quatro e cinco mil casas, voltadas para a classe mais alta. Em seguida, a construtora planeja implantar uma área comercial e no final prédios residenciais. “É importante para o desenvolvimento de um bairro termos diferentes classes sociais, de alto e médio padrão, juntas”, diz o diretor, explicando que a movimentação entre as classes gera maior consumo, maior demanda também por serviços.

O desenvolvimento do projeto deve durar cerca de dez anos, estima o diretor. A empresa planeja vender os primeiros lotes com custo entre R$ 100 mil e R$ 150 mil.

Fundada há 45 anos, a Scopel é especializada em núcleos urbanos e já lançou 202 empreendimentos, em cerca de 124 milhões de metros quadrados urbanizados. Está presente em mais de 113 municípios, em 17 Estados, além do Distrito Federal.

Com o investimento, a empresa aumenta sua expansão no Brasil. Em 2011, o Valor Geral de Vendas lançado foi de R$ 500 milhões. Em 2012, chegará a R$ 1 bilhão. Ao todo, a empresa também possui um banco de terrenos de R$ 1 bilhão.

Aumento de capital da PDG será votado no dia 12

Fonte: Valor, 04 jul. 2012

A votação do aumento de capital da PDG Realty proposto pela Vinci Partners ficou para o dia 12 de julho. O motivo é que não houve quórum suficiente para que a decisão fosse tomada ontem na assembleia de acionistas.

Para que a votação de ontem tivesse sido realizada, seria necessária a presença de dois terços dos acionistas da PDG. O total de presentes correspondeu a 35%.

Já para a próxima assembleia, não será necessário quórum mínimo. A votação será definida por maioria simples, ou seja, de 50% mais um voto dos presentes.

A proposta da Vinci prevê aumento de capital de R$ 799,9 milhões e será realizado por meio de emissão privada de 199 milhões de bônus de subscrição. Cada bônus dará direito a uma nova ação e a uma debênture conversível em ação. A Vinci se compromete a subscrever 81,4% dos bônus, desde que consiga o mínimo de 54,8% do total, após a primeira rodada de sobras.

A negociação do direito de preferência dos acionistas que detiverem papéis da PDG no dia 13 de julho, na BM&F Bovespa, começa em 16 de julho e vai até 8 de agosto, caso a proposta de aumento de capital for aprovada.

Quem exercer o direito de preferência poderá subscrever os bônus em bolsa ou na Itaú Corretora de Títulos e Valores Mobiliários, podendo indicar intenção de participar na primeira rodada de sobras. A liquidação das posições será em 15 de agosto.

A proposta de aumento de capital da PDG foi feita pela Vinci no fim do mês de maio. A maior incorporadora do país poderá voltar a ter um controlador e fortalecer seu caixa, caso a proposta seja aprovada.

O conselho de administração da incorporadora já aprovou a proposta de aumento de capital.

 

Aluguel de imóveis comerciais de alto padrão aumenta 10,4% no trimestre

Fonte: InfoMoney, 03 jul. 2012

Ocupar um escritório de alto padrão no Rio de Janeiro está 10,4% mais caro, com preço médio de R$ 174,5 metros quadrados/mês, é o que revela a pesquisa da Colliers International Brasil referente ao primeiro trimestre de 2012.

Com exceções das regiões Centro e Copacabana, todas as outras regiões da cidade apresentaram elevação do preço médio pedido, sendo que áreas como Botafogo e Flamengo estão com os preços próximos de R$ 200 metros quadrados/mês, o que era característica exclusiva da região Leblon/Ipanema. Os aumentos acima da média na zona Sul do Rio de Janeiro são explicados pela falta de oferta nessas regiões.

Ao longo deste ano, a tendência é que tenha suave crescimento devido aos preços praticados nos imóveis que serão inaugurados nos próximos meses.

No primeiro trimestre do ano, foram ofertados ao inventário da cidade cerca de 41 mil metros quadrados e a projeção é que até o final deste ano, sejam entregues mais 189 mil metros quadrados, totalizando mais de 230 mil metros quadrados.

Taxa de vacância

A taxa de vacância (relação entre o volume de móveis disponíveis e o volume total existente) nesse período apresentou queda de 1,1% em relação ao trimestre anterior, fechando assim, em 10,1%. A diminuição ocorreu devido à ocupação de 22.556 metros quadrados nos edifícios Manchete e Exclusivity e também pela absorção de outros cinco empreendimentos.

Secovi registra expansão de 13,1% em São Paulo

Fonte: Valor, 04 jul. 2012

As incorporadoras venderam mais imóveis residenciais, na cidade de São Paulo, nos cinco primeiros meses do ano, em relação ao mesmo período de 2011. É o que aponta levantamento do Secovi-SP, o Sindicato da Construção. Conforme a sondagem, a comercialização de unidades residenciais, na capital paulista, aumentou 13,1% na comparação dos dois intervalos, para 10,135 mil unidades.

O Valor Geral de Vendas (VGV) dos imóveis residenciais vendidos até maio chegou a R$ 5,08 bilhões, o que representa aumento real de 6% sobre o período de janeiro a maio do ano passado.

A velocidade de vendas, em 12 meses, também cresceu, de acordo com o Secovi-SP. No fechamento de 2011, o indicador apontava 56,7%, passando para 61,4 % no intervalo de junho de 2011 a maio de 2012.

Dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) apontam queda de 31,4% nos lançamentos imobiliários de janeiro a maio, ante o mesmo período de 2011, para o volume de 7,496 mil unidades.

Isoladamente, as vendas do mês de maio somaram 2,728 mil unidades. Esse volume representa expansão de 35,9% ante as 2,007 mil unidades de abril e crescimento de 14,6% em relação aos 2,38 mil imóveis residenciais novos comercializados em maio do ano passado.

O Secovi-SP informou ainda que, do total vendido, 70% tinha até seis meses contados a partir do lançamento.

Do total comercializado, 59% (1,61 mil unidades) foi referente a unidades de dois dormitórios, enquanto 26,6% ficou com o segmento de três dormitórios (726 unidades vendidas). No mês, os lançamentos somaram 2,239 mil unidades, com crescimento de 38% ante abril.

Lançamentos de imóveis caem 31,4% de janeiro a maio e setor já reduz projeções

Fonte: Estadão, 04 jul. 2012

O mercado de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo apresentou elevação das vendas em maio, mantendo a trajetória de crescimento verificada nos últimos meses, de acordo com dados divulgados pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Por outro lado, o volume de lançamentos ao longo do ano apresentou um recuo acentuado, levando a entidade a diminuir as projeções para novos projetos em 2012.

Entre janeiro e maio, foram lançadas 7.496 unidades na cidade de São Paulo, um recuo de 31,4% em relação ao total apurado nos cinco primeiros meses de 2011, de acordo com dados levantados pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). Em maio, entretanto, os lançamentos chegaram a 2.239 residências, uma variação positiva de 38% em relação a abril.

Com a retração no volume de novos projetos nos primeiros meses do ano, o Secovi-SP diminuiu em 17% as projeções de lançamentos para 2012. Antes, eram esperadas 36,2 mil novas unidades. Agora, esse número deve ficar em torno de 30 mil, segundo o presidente da entidade, Cláudio Bernardes. O novo montante também representa uma queda de 20,4% ante o total de 37,7 mil unidades lançadas em 2011. “Consideramos modificar nossa previsão quanto aos lançamentos, que devem totalizar aproximadamente 30 mil unidades este ano”, informou Bernardes, em nota.

Segundo ele, a revisão das projeções também se deve à maior demora para aprovação de novos projetos na cidade de São Paulo. Isso vem ocorrendo, na sua avaliação, por conta da “maior dificuldade na formação de terrenos aptos à incorporação e devido aos exagerados prazos nos processos de licenciamento de edificações, que foram significativamente majorados nos últimos tempos”.

Segundo dados da Embraesp, o total de unidades aprovadas na capital paulista vem caindo desde setembro no ano passado. Entre aquele mês e abril, o número mensal de aprovações despencou 18,7%.

Vendas

As vendas, por sua vez, mantiveram trajetória de crescimento. Em maio, foram vendidas 2.728 unidades na capital paulista, volume 35,9% acima do total de abril de abril (2.007 unidades) e 14,6% acima do registrado em maio de 2011 (2.380 unidades). Nos primeiros cinco meses de 2012, o número de imóveis vendidos atingiu 10.135 unidades, um crescimento de 13,1% em relação ao comercializado no mesmo período do ano passado.

O valor global das vendas chegou a R$ 1,37 bilhão em maio, alta de 51,9% ante abril e de 3,7% ante o mesmo mês de 2011, considerando valores já atualizados pelo INCC. Entre janeiro e maio, o valor global das vendas atingiu o montante de R$ 5,08 bilhões, equivalente a um aumento de 6% ante o mesmo período de 2011.

As unidades de dois e três dormitórios continuaram liderando as vendas. Em maio, imóveis de dois quartos representaram 59% do total comercializado, com 1.610 unidades, enquanto o segmento de três dormitórios respondeu por 26,6% e 726 unidades vendidas.

A velocidade das vendas (total de unidades vendidas no mês ante o total de unidades disponíveis) foi de 13,7%. Isso significa que 137 imóveis novos foram vendidos a cada 1 mil ofertados no mês. O desempenho foi melhor que o de abril, quando esse patamar ficou em 10,2%, mas está abaixo dos 15,1% verificados em maio de 2011.

Para o presidente do Secovi-SP, o bom desempenho das vendas permite confirmar as estimativas de encerrar 2012 com 31 mil unidades vendidas, um aumento de 10% em relação ao ano passado.

Preço do imóvel pronto desacelera

Fonte: Estadão, 04 jul. 2012

O mercado de imóveis prontos, novos e usados, está aterrissando nas principais capitais do País, depois do boom registrado em 2010 e 2011. Pelo décimo mês consecutivo, em junho a variação do preço do m² acumulada em 12 meses perdeu força. No mês passado, as cotações médias tiveram alta de 18,4%, entre maio de 2011 e junho deste ano. É uma queda de 1,5 ponto porcentual em relação ao resultado de maio, aponta o Índice FipeZap.

A desaceleração também está retratada nos resultados deste ano. Entre janeiro e junho, o preço médio do m² subiu 7,4%, praticamente a metade da valorização observada em igual período de 2011 (14,6%). O indicador reúne informações dos preços do m² dos imóveis prontos, principalmente usados e também novos, exceto lançamentos, em seis regiões metropolitanas e no Distrito Federal. As informações são coletadas em anúncios na internet.

“Dificilmente teremos a euforia de preços de anos anteriores. A tendência de aumentos menores de preços deve continuar e o mercado deve ficar mais equilibrado”, afirma o coordenador do indicador, o economista Eduardo Zylberstajn.

Entre os principais fatores apontados pelo economista para a perda de fôlego dos preços é a ausência de mudanças radicais nas regras de financiamento daqui para frente, como alongamento de prazos e a redução de taxas de juros, ocorridas nos últimos anos. Em 2006, exemplifica, a taxa de juros para a compra de imóveis era de 26% ao ano e o prazo médio de quatro anos. Hoje, os juros são 10% ao ano e o prazo médio está em 15 anos.

Além disso, o economista lembra que outro fator que tem ajudado a moderar a alta de preços é o aumento da oferta de imóveis. “Hoje está sendo colocado no mercado para venda um grande volume de produtos, lançados dois anos atrás, quando a conjuntura econômica era completamente diferente.”

Roseli Hernandes, diretora da imobiliária Lello, com forte atuação na cidade de São Paulo, conta que a sua empresa realizou pela primeira vez uma espécie de liquidação de imóveis usados no mês passado.

Os descontos variaram entre 10% e 30%. “Foram cerca de 600 imóveis com abatimentos colocados à venda.” A diretora da imobiliária observa que o esforço foi retirar as “gordurinhas” de preços na hora de negociar.

Depois que as construtoras revisaram para baixou as projeções e reduziram os lançamentos, Roseli diz que os preços dos imóveis usados ficaram menos agressivos. “O mercado colocou o pé no chão.” É que normalmente, explica ela, a tendência é de o dono do imóvel usado balizar o preço pedido levando em conta a cotação do m² de algum lançamento na vizinhança.

Junho

No mês, houve pequena aceleração no ritmo de alta no preço do m², diz a pesquisa. Em junho, a cotação média nas regiões pesquisadas estava em R$ 6.661, com alta de 1% na comparação com maio, quando o preço médio tinha subido 0,9% na comparação com o mês anterior.

A menor taxa mensal de crescimento em junho ocorreu no Distrito Federal (0,3%), sendo superada só pela queda de 0,2% registrada em Belo Horizonte. O maior crescimento foi em Fortaleza (2,6%), seguido por Salvador (2,1%) e São Paulo (1,2%)