Mercado Imobiliário 27/06/2016

Cyrela faz injeção de até R$ 100 milhões no caixa da Tecnisa

Cyrela terá fatia de até 19% no capital da Tecnisa; Meyer Nigri e sua holding JAR terão posição reduzida a 49%

 

Fonte: Valor, 27 jun. 2016

 

Uma das maiores construtoras e incorporadoras do país, a Cyrela vai injetar até R$ 100 milhões na Tecnisa, tornando­se acionista minoritária relevante da companhia que vem enfrentando dificuldades financeiras. Assim, como outras empresas de construção civil, a Tecnisa teve seus negócios afetados pela crise econômica, com distratos que chegam a cerca de 5 mil em três anos.

 

Para equilibrar as finanças, a construtora de Meyer Joseph Nigri fará um aumento de capital no valor total de até R$ 200 milhões, ao preço de R$ 2 por ação. O valor proposto embute deságio de 15,03% em relação à média da cotação dos papéis ponderada pelo volume negociado nos últimos 30 pregões. Na sexta­feira, as ações da Tecnisa caíram 2,07%, a R$ 2,36. “O setor sofre muito. Os distratos estão nos acabando. Isso tudo fez com que o caixa ficasse mais comprometido”, disse o presidente Nigri ao Valor.

 

A entrada da Cyrela no capital da companhia se dará por meio do aumento de capital, no qual a Cyrela mais Meyer Nigri e JAR Participações, da Tecnisa, vão subscrever juntos até R$ 170 milhões em novas ações ordinárias. A Cyrela passará a deter cerca de 19% do capital da Tecnisa se investir o valor máximo previsto (de R$ 100 milhões), enquanto a participação de Nigri, que junto com a JAR investirá até R$ 70 milhões, cairá dos atuais 62% para 49%.

 

Segundo analistas disseram ao Valor, com a operação, a Cyrela garantirá fatia relevante da Tecnisa sem disparar uma pílula de veneno (“poison pill”) de 20% ­ cláusula fixa que compra de fatia superior a esse percentual obriga o lançamento de uma oferta por todas as ações da empresa. Ao fim da operação, um acordo de acionistas será celebrado e a Cyrela terá o direito de indicar um membro ao conselho de administração.

 

Conforme Nigri, a companhia avaliou uma série de alternativas para levantar recursos para equilibrar sua situação financeira, entre as quais a emissão de debêntures conversíveis ou a assunção de novas dívidas. Mas optou pelo aumento de capital por considerá­lo a medida mais conservadora e de menor risco a seus acionistas. “Para isso, trouxemos a Cyrela como âncora”, afirmou.

 

Caso não haja interesse no mercado pelos R$ 30 milhões que não estão vinculados aos compromissos assumidos no acordo com a Cyrela, as sobras podem ser subscritas pela própria Cyrela ou pelo empresário. Se levantar os R$ 200 milhões pretendidos, a Tecnisa vai praticamente zerar sua dívida líquida corporativa, conforme Nigri. Ao fim de março, o endividamento total era de R$ 1,33 bilhão, equivalente a 77,5% do patrimônio líquido. No trimestre, a queima de caixa foi de R$ 44 milhões.

 

A entrada de recursos também dará mais segurança na execução dos lançamentos previstos para este ano e não altera os planos de monetização de ativos, ressaltou Nigri. Hoje, há ativos em localidades que não são consideradas estratégicas  que estão à venda. Há outros, porém, que não estão nesse grupo, mas poderiam ser negociados caso a companhia recebesse uma boa proposta. Neste caso se enquadra o Jardim das Perdizes, na zona oeste de São Paulo (SP).

 

“Nunca falamos que [o Jardim das Perdizes] está à venda”, afirmou Nigri. “Mas se tiver uma proposta muito boa, a gente vende”, acrescentou. Os recursos obtidos poderiam ser usados, por exemplo, para recompra de ações da Tecnisa, que hoje são negociadas a 20% de seu valor patrimonial.

 

A escolha da Cyrela como nova sócia, conforme Nigri, deveu­se à história de mais de 40 anos entre as companhias, marcada pela execução de empreendimentos em conjunto e de confiança. “O fato de trazer o Elie Horn [fundador da Cyrela] é sinal de que ele viu valor na empresa. Isso deve motivas novos investidores”, comentou.

 

Para a Cyrela, o investimento na Tecnisa não visa ao controle e o objetivo é contribuir para a melhora das operações, disse o diretor financeiro da construtora, Eric Alencar. “Nossa ideia é muito mais contributiva do que o controle. A Cyrela será uma investidora, com participação minoritária”, afirmou. O executivo disse ainda que o aporte não está baseado em uma futura retirada da “poison pill”. “Se no futuro os acionistas retirarem, ótimo. Mas o investimento não foi baseado nisso”, ressaltou.

 

Conforme Alencar, Cyrela e Tecnisa têm uma relação próxima há anos e, mais recentemente, a segunda companhia os procurou com o convite para participação em uma operação de aumento de capital, cujo objetivo é melhorar o perfil de endividamento e de caixa da Tecnisa. “O valor apresentado é atrativo, porque o aumento de capital vai melhorar o perfil financeiro da Tecnisa”, afirmou. “Com um perfil adequado, ela se torna uma empresa muito atrativa”.

 

Para a equipe de análise do BTG Pactual, o investimento da Cyrela da Tecnisa é negativo, pois os resultados da incorporadora ainda levarão algum tempo para se recuperar. Na avaliação do banco, o pagamento de dividendos ou uma  recompra de ações corresponderiam à melhor destinação do fluxo de caixa livre da Cyrela, cujos papéis estão sendo negociados a um múltiplo de apenas 0,6 vez o valor patrimonial.

 

“Mas ressaltamos que o investimento de até R$ 100 milhões não representa mais que 3% do valor de mercado da Cyrela”, ponderou em relatório o analista Gustavo Cambauva. Pelos cálculos do BTG, os acionistas da Tecnisa serão fortemente diluídos, uma vez que o número de ações da companhia deve crescer entre 49% e 58% e a alavancagem deve cair a 55% (dívida líquida sobre patrimônio).

 

De acordo com Alencar, da Cyrela, embora o lema da indústria de construção imobiliária neste momento seja “o caixa é rei”, a companhia poderá usar recursos próprios para comprar as ações da Tecnisa. O tamanho do investimento, explicou, é relativamente baixo para a companhia, que ao fim do primeiro trimestre contava com cerca de R$ 2 bilhões em caixa.

 

Demolições e obras mudam a cara do Jardim Europa na zona oeste de SP

Fonte: Folha, 26 jun. 2016

 

Saem: salões de festas, grades metálicas baixas e quintais na frente de casa. Entram: garagens no subsolo, muros de três metros de altura e jardins nos fundos. Reduto de tradicionais famílias paulistanas, o Jardim Europa, na zona oeste, passa por uma renovação.

 

De um lado, dezenas de placas de “vende-se” e “aluga-se” revelam a saída de moradores. De outro, a presença de tapumes e placas com nomes de arquitetos e paisagistas mostra uma gradual transformação na paisagem.

 

São ao menos 15 obras de grande porte em residências apenas no perímetro original do bairro, que engloba as ruas batizadas de países e cidades da Europa —os Correios consideram que também fazem parte do Jardim Europa outras ruas, entre a avenida Faria Lima e a marginal Pinheiros.

 

Ao lado de casas já reformadas nos últimos anos, as construções transformam o bairro em vitrine de arquitetos premiados. Seus desenhos tentam atualizar —quando não colocar abaixo— residências construídas há mais de 40 anos no bairro, loteado na década de 1920.

 

“Os projetos mais difíceis estão relacionados à modernização de residências projetadas por grandes nomes da arquitetura paulista”, afirma Arthur Casas, com três trabalhos em andamento na região atualmente.

 

Ele já reformou uma casa de Gregori Warchavchik (1896-1972) e está repaginando outra de Oswaldo Bratke (1907-1997). “É importante manter intactas as características dessas construções, mas as pessoas não compraram um museu. As residências têm que atender às necessidades da família moderna”, diz.

 

Necessidades da família moderna do Jardim Europa: todos os quartos são suítes, garagem para no mínimo quatro carros, cozinha gourmet, home theater e sala de ginástica. Outros ambientes se tornaram dispensáveis. “Não temos mais salão de festas, por exemplo”, diz Casas.

 

BARULHO

 

Transformações do outro lado das fachadas também influenciam os projetos. O tráfego mais intenso é uma delas. “O Waze nos faz percorrer todas as ruas do bairro”, diz o arquiteto.

 

O aplicativo que dá dicas de trânsito lotou vias da região, antes vazias, de motoristas que querem cortar caminho entre os bairros do Itaim Bibi e Jardim América. O ruído dos carros não é o único problema que demanda solução arquitetônica.

 

“A dinâmica da cidade mudou. Violência, trânsito e barulho fazem a casa se voltar mais para o lado do terreno”, afirma o arquiteto Paulo Jacobsen. Traduzindo: quintais que antes davam para a rua agora são projetados para ficarem na parte de trás. “Os fundos viraram a frente.”

 

Em parceria com Bernardo Jacobsen, Paulo relata que seus projetos tentam compensar a distância da rua por meio da integração com o lado de fora. Para isso, utilizam materiais transparentes e de iluminação pelo teto.

Atualmente, a dupla tem três trabalhos em andamento no Jardim Europa.

 

DEMOLIÇÃO

 

Assim como costuma acontecer com o trabalho de Jacobsen, a maioria das obras no bairro parte do zero, segundo Alberto Luiz du Plessis, diretor da All’e Engenharia, que atua na região.

 

“Praticamente não há mais terrenos vazios ali, então as pessoas compram casas de 40, 50 anos de idade e têm que demolir para construir algo contemporâneo”, diz.

 

Assim como as linhas retas e ambientes amplos, garagens subterrâneas são itens presentes na maioria desses imóveis, segundo Plessis —nesse último caso, inclusive porque o uso do subsolo não entra na conta do limite máximo de área construída.

 

Embora a maioria das grandes obras tenha aval dos órgãos de patrimônio —o bairro é tombado—, a mudança não agrada a todos. “Os arquitetos estão fazendo quase um caixote, sem a beleza clássica das coisas de antigamente”, diz João Maradei, diretor da AME Jardins (associação de moradores dos Jardins).

 

CRISE

 

“Será, sem dúvida, o bairro preferido da elite paulistana”, prometia o anúncio da venda de lotes do Jardim Europa publicado em 1922 por seu proprietário, Manuel Garcia da Silva. Nas décadas seguintes, a previsão se cumpriu. O bairro da zona oeste foi escolhido por banqueiros, empresários e famílias quatrocentonas da capital paulista.

 

Mudanças na cidade e no movimento demográfico, no entanto, fizeram com que o bairro perdesse moradores. Ao longo dos anos, imóveis vagos e placas de “vende-se” se multiplicaram por ali.

 

Hoje, são dezenas. Segundo corretores, a crise aumentou o número de casas colocadas a venda. O valor proposto chega a R$ 30 milhões para uma residência com cinco suítes e nove vagas de garagem em 1.250 metros quadrados de área útil.

 

A venda de imóveis, no entanto, é anterior ao freio na economia e é comum em bairros estritamente residenciais. Em busca de segurança, muitos moradores trocam as casas por prédios.

 

Mudanças de padrões familiares também influem. “Os filhos crescem, vão embora e a casa fica grande. Aconteceu com o Morumbi”, afirma Cláudio Bernardes, do conselho consultivo do Secovi-SP (sindicato da habitação). Ele ressalta, porém, que o Jardim Europa leva vantagem nessa comparação por ter índices baixos de violência.

 

Na tentativa de adensar o bairro e outras áreas semelhantes, a proposta inicial da Lei de Zoneamento de SP previa a liberação de mais comércio em vias próximas. O lobby de moradores contrários, porém, barrou a medida, e o bairro segue com uso predominantemente residencial.

 

Fundos imobiliários superam pior momento, mas ainda são aposta de risco

Fonte: Estadão, 27 jun. 2016

 

Cotas dos fundos na Bovespa vêm batendo máximas históricas e acumulam alta de 15,7% no ano, mas mercado imobiliário continua em crise Febre entre os investidores em 2012 e 2013, os fundos imobiliários perderam rendimentos nos anos seguintes, na esteira da crise do setor de imóveis. Agora, dão sinais de recuperação. Ao menos é o que mostra o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), termômetro para balizar o desempenho do produto que vem batendo sucessivas máximas históricas em junho e acumula valorização de 15,7% em 2016. Especialistas alertam, porém, que o momento ruim para aluguel e venda é um sinal amarelo para entrar nesse mercado.

 

Aplicar em um fundo desse tipo é como investir no mercado imobiliário. A diferença é que, em vez de comprar um imóvel e aproveitar a renda do aluguel, o investidor adquire apenas uma parte – ou cota – deste bem, a um preço bastante inferior ao valor “cheio”. Da mesma maneira, a rentabilidade mensal será fracionada entre os demais participantes do fundo.

 

O investidor precisa ter em mente que um fundo imobiliário não é renda fixa. Isso porque as cotas do fundo são negociadas na BM&FBovespa e oscilam da mesma maneira que uma ação de uma companhia aberta.

 

Por um lado, o investidor que pretende sair do fundo pode encontrar um comprador disposto a pagar mais do que foi desembolsado lá atrás. Mas, no pior cenário, pode ter de assumir um prejuízo.

 

“A dinâmica do fundo imobiliário é mais próxima do mercado de imóveis. O investidor deve ter em mente que o horizonte do investimento é de mais longo prazo”, afirma Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários. Ânimo. É por essa relação direta com o mercado real de imóveis que o novo ânimo com o produto deve ser contido. As salas comerciais, por exemplo, ainda estão em baixa. Em São Paulo, o valor de locação deste segmento caiu 9,1% nos últimos 12 meses até maio e está 13,4% abaixo do pico, em abril de 2013, segundo a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e o site de classificados Zap.

 

Estrategista da Guide Investimentos, Luiz Gustavo Pereira diz que, apesar da retomada dos fundos na Bolsa, ainda não houve melhora significativa na rentabilidade. O alerta vale, principalmente, para quem vê o gráfico abaixo como indicação de que é hora de entrar neste mercado.

“Depois da queda brusca no fim do ano passado e começo de 2016, o índice voltou a subir. Logo, já passou o momento daquele investidor mais especulativo, que procura comprar na baixa e vender na alta”, afirma Eduardo Zahan, gerente de fundos da Rio Bravo. Pereira, da Guide, explica que parte dessa recomposição de valor se deve a uma questão regulatória. Isso porque o governo da presidente Dilma Rousseff pretendia tributar, por meio de Medida Provisória, os lucros distribuídos pelos fundos imobiliários. A proposta, porém, foi retirada no início de 2016, o que levou a um novo aumento da procura pelo produto. Hoje, 95% do lucro líquido de um fundo imobiliário é distribuído diretamente aos cotistas, sem qualquer tributação.

 

A retomada recente dos fundos imobiliários também é creditada à valorização natural dos ativos negociados em Bolsa quando a taxa de juros cai ou há perspectiva de corte no futuro. Porém, na visão de Zahan, da Rio Bravo, a alta do Ifix pode estar um pouco exagerada. Liquidez. É mais fácil achar um comprador para uma cota de fundo imobiliário do que para um imóvel. Mas, comparado ao mercado de ações, a liquidez é bastante inferior. Em maio, por exemplo, o segmento Bovespa movimentou R$ 139,58 bilhões, contra um giro de R$ 657 milhões no mercado de fundos imobiliários.

 

Outra dica para acertar no investimento é lembrar que a rentabilidade varia de acordo com o tipo de fundo. Aqueles que apostam em agências bancárias, por exemplo, tendem a ser mais estáveis. Já naqueles que aplicam em imóveis comerciais, o problema da vacância deve ser observado. “Por outro lado, as cotas dos comerciais ainda podem ser consideradas baratas, o que pode ser uma oportunidade para quem está disposto ao risco”, afirma Zahan.

 

O produto também é alternativa para diversificar os investimentos, em um momento em que a expectativa de queda dos juros deve levar a uma revisão das apostas, hoje predominantemente concentradas em posições conservadores. “O fundo imobiliário deve representar parcela ainda menor do que é recomendado para as ações”, alerta Pereira, da Guide.