Cresce oferta de imóveis de médio-alto e alto padrão
Fonte: Valor, 28 jun. 2013
Os lançamentos de imóveis para a média-alta e a alta renda – que possibilitam margens mais elevadas que as dos projetos econômicos – têm voltado a ganhar força nos novos projetos do setor. Na cidade de São Paulo – maior mercado imobiliário do país – uma das razões desse movimento é o preço elevado dos terrenos. Há quem diga que, em alguns bairros da capital, está mais difícil fechar a conta nos lançamentos para a classe média por causa dos preços das áreas.
“Algumas incorporadoras estão atuando com mais foco nos segmentos de médio-alto e alto padrão. Houve redução na oferta de imóveis de padrão econômico e super-econômico”, diz o vice-presidente de operações da Brasil Brokers, Julio Piña. De janeiro a maio, 26% das vendas de lançamentos da Brasil Brokers foram de unidades com preço acima de R$ 650 mil, ante 19% no primeiro semestre de 2012. Além da mudança do mix, preços mais elevados contribuíram para esse incremento.
Conforme a diretora-geral de atendimento da Lopes, Mirella Parpinelle, os lançamentos de produtos destinados à média-alta e à alta renda ganharam participação na imobiliária no segundo trimestre. A executiva ressalta que, nos primeiros anos após a onda de abertura de capital, quando as incorporadoras precisavam apresentar “números grandiosos” ao mercado, houve menos oferta desses segmentos.
“Vemos uma demanda crescente por imóveis de alto padrão, assim como de médio-alto”, afirma o vice-presidente financeiro da Cyrela Brazil Realty, José Florêncio Rodrigues. Os lançamentos de médio-alto e alto padrão corresponderam a 70% do Valor Geral de Vendas (VGV) da Cyrela nos últimos cinco anos. Com o aumento de renda, a demanda por esses imóveis tende a crescer, segundo Rodrigues. Ele cita que a Cyrela tem tradição “em desenvolver e construir imóveis de alto padrão”.
Na cidade de São Paulo, o principal destaque dos lançamentos ocorridos neste ano foram as primeiras fases do Jardim das Perdizes, empreendimento com unidades de médio a alto padrão. O projeto pertence à Windsor Investimentos Imobiliários, da qual a Tecnisa tem quase 70%, a PDG Realty, 25%, e a BV Empreendimentos e Participações, o restante.
O preço médio por m2 das unidades do Jardim das Perdizes lançadas no primeiro trimestre ficou próximo de R$ 8,3 mil e, no segundo trimestre, em torno de R$ 9 mil, valores considerados de médio-alto padrão pela Tecnisa. A demanda das classes média-alta e alta por imóveis é menos afetada por um cenário de desaceleração da economia, conforme o diretor financeiro e de relações com investidores da Tecnisa, Vasco Barcellos.
A maior parte dos lançamentos da PDG é de unidades de R$ 250 mil a R$ 750 mil, com tíquete médio de R$ 375 mil, ainda que, no primeiro trimestre, esse valor tenha sido maior, em função do Jardim das Perdizes. “De forma oportunista, vamos participar das duas pontas: segmento econômico e alto padrão”, diz o diretor de relações com investidores da PDG, Guido Lemos. A empresa pretende ter lançamentos, neste ano, em linha com o VGV de 2012.
Conforme o diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompeia, na cidade de São Paulo, a oferta de imóveis de médio-alto e alto padrão, neste ano, está maior do que a de 2012. A participação dessas unidades no segmento de um dormitório tem crescido, segundo Pompeia. Foi justamente o lançamento de imóveis de um dormitório que mais aumentou de janeiro a maio, na capital, ante o mesmo período de 2012. A expansão foi de cinco vezes, de 501 unidades lançadas, para 2,514 mil.
No total, os lançamentos de imóveis na capital paulista cresceram 35,7% até maio, para 10,409 mil unidades, segundo a Embraesp. O segmento de quatro dormitórios apresentou forte alta, de 23,3%, na comparação dos dois intervalos, para 1,159 mil unidades. O número de unidades de três dormitórios lançadas teve alta de 21,5%, para 2,329 mil. O menor aumento foi registrado no segmento de dois dormitórios, que cresceu 2,2%, para 4,407 mil, de acordo com a Embraesp.
Relacionamento pesa mais do que taxas no crédito à obra
Fonte: Valor, 28 jun. 2013
As taxas de juros praticadas no segmento de crédito imobiliário a empresas não variam muito de banco para banco, de acordo com executivos de incorporadoras. Costumam oscilar entre 9% e 11% ao ano mais TR (taxa referencial do mercado) e dependem da incorporadora e do tamanho do projeto. O preço do crédito é um dos fatores avaliados na hora de contratar a operação, dizem esses executivos. No entanto, agilidade nos processos burocráticos também pesam, especialmente na hora do repasse da dívida para o mutuário.
É comum, por exemplo, as empresas preferirem tomar crédito na instituição que detém sua folha de pagamentos ou que forneceu crédito para capital de giro. Além disso, José Florêncio, vice-presidente financeiro da Cyrela Brazil Realty, lembra que os bancos públicos reduziram significativamente as taxas oferecidas no ano passado, mas foram logo acompanhados pelos privados.
Nicolaos Georgios Theodorakis, sócio e diretor financeiro da Alfa Realty, conta que alguns bancos impõem procedimentos burocráticos, que atrasam o repasse da dívida da incorporadora para o cliente. Mas a eficiência nesse processo, após o término da construção, é fundamental, afirma Florêncio, da Cyrela.
A estratégia do Santander tem sido atuar no segmento corporativo para depois conquistar o relacionamento de longo prazo com as famílias. “O cliente pessoa física do crédito imobiliário sempre foi do interesse do Santander, sempre foi um foco. O banco fornece muitos empréstimos via Plano Empresário por conta disso”, diz Alda Rosseli, superintendente executiva de negócios imobiliários pessoa jurídica do banco.
O diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges, também reconhece que o objetivo é atingir o comprador do imóvel. “Depois oferecemos produtos e serviços a esse consumidor. A relação com o banco se mantém, porque o ajudamos a realizar o sonho de comprar a casa própria”, diz.
Luiz Antonio França, diretor de crédito imobiliário do Itaú, diz que um dos motivos da relevância da modalidade para o banco é o risco baixo, dinâmica que se mantém quando a dívida passa da incorporadora para o mutuário. “É uma operação com inadimplência muito controlada, na qual as garantias podem ser executadas rapidamente”, diz França. Dados do BC mostram que o nível de inadimplência do financiamento imobiliário para empresas é estável, registrando taxas mês a mês ora de 0,3% ora de 0,4%, desde o início de 2012.
Enquanto o crédito imobiliário às empresas se desacelera, o financiamento às famílias para aquisição de imóveis cresce. Segundo dados da Abecip, no primeiro trimestre deste ano, a expansão foi de 29% ante igual período de 2012, chegando a R$ 14,99 bilhões.
O vice-presidente da Abecip, Osmar Roncolato, afirma que o ritmo de produção de imóveis está ligado a ciclos econômicos. Porém, ressalta que o reflexo da desaceleração na atividade econômica no setor de construção pode se dar com algum atraso.
Alda Rosseli considera ainda ser cedo para afirmar que os lançamentos de imóveis diminuirão neste ano em comparação a 2012, apesar da queda observada até o momento. Ela acredita que essa diminuição é natural após uma troca de prefeitos, que resulta em aumento dos prazos necessários para as aprovações dos projetos pelos órgãos públicos. Outra razão para a desaceleração no ritmo de lançamentos foi o foco de parte das incorporadoras no ano passado na venda do estoque de imóveis. Roncolato diz que independentemente do ritmo de lançamentos, trata-se de um segmento com forte concorrência.
Alexandre Lafer Frankel, presidente da incorporadora Vitacon, conta que as construtoras estão procurando fontes alternativas de funding, com emissão de títulos como Certificados de Recebíveis Imobiliário (CRIs) ou Cédulas de Crédito Bancário (CCBs), a mercado ou não. Mas elas ainda dependem em grande escala do Plano Empresário, que segue sendo a forma mais barata de captação.
“Hoje somos muito assediados tanto por bancos quanto por securitizadoras. Mas 90% dos recursos para nossas obras ainda vêm do Plano Empresário e só 10% de papéis emitidos. Creio que esse percentual cairá com o tempo”, diz.
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