Mercado Imobiliário 11/01/2016

Bom Retiro recebe empreendimentos em áreas de antigos galpões industriais

Fonte: Folha, 10 jan. 2015

 

No ponto de táxi da rua Três Rios, no Bom Retiro, região central de São Paulo, há informações em hebraico, coreano e espanhol. Foram os imigrantes, desde judeus até bolivianos, que ajudaram a erguer ali um dos maiores centros da indústria de confecção paulistana. Agora, o bairro das fábricas e lojas de roupa entrou no radar do mercado imobiliário.

Os motivos são vários: a região possui uma ampla rede de transportes, comércio consolidado e muitos galpões desativados que têm cedido espaço a novos prédios.

Uma sondagem feita pela consultoria Geoimovel mostrou que sete novos empreendimentos devem ser erguidos por lá nos próximos anos. Os projetos, sem data certa, vão de torre residencial a hotel.

Segundo as incorporadoras, a verticalização será concentrada nas margens do Bom Retiro – entre o Brás, a marginal Tietê e a Barra Funda.

“A escassez de terreno no miolo do bairro e a concorrência do comércio fazem com que as novas construções se concentrem na fronteira”, diz Alexandre Frankel, CEO da construtora Vitacon.

Até 2019, a empresa vai desovar no bairro 420 unidades em duas torres. Os imóveis terão entre 14 e 33 m² e custarão a partir de R$ 89 mil.

As incorporadoras Kallas e Gamaro apostam na região da avenida Tiradentes. A primeira estuda instalar um empreendimento multiuso; a segunda, constrói um hotel de 180 apartamentos.

“É uma das únicas artérias da cidade que ainda concentra terrenos com preço em conta [entre R$ 4.000 e R$ 6.000 o m²]”, diz Vinícius Amato, da Gamaro.

Poucos empreendimentos foram lançados por lá na última década – 1.145 imóveis novos foram colocados à venda contra 2.992 na região da vizinha Barra Funda, de acordo com o Seade (órgão de pesquisa do governo paulista).

Apesar disso, a taxa de venda é alta. Dos 1.070 apartamentos de dois e três quartos lançados nos últimos cinco anos, restam apenas 15, segundo a Geoimovel.

“O Bom Retiro tem atraído pessoas que querem fugir do trânsito e morar mais próximas do trabalho”, afirma o demógrafo Valmir Aranha, pesquisador do Seade.

Tanto que, entre 2000 e 2010, o Bom Retiro foi segundo distrito da região que mais registrou crescimento populacional: 2,4% – só perdeu para o Cambuci, com 2,5%

problemas

Quem anda pelo bairro à noite, como fez a reportagem na última terça-feira (5), encontra ruas vazias e cheias de lixo, especialmente as que concentram lojas de roupas, no entorno da José Paulino.

A sujeira é um problema para a costureira boliviana Marta, 52, que vive no local há 13 anos. “Esse lixo virou a marca do bairro”, diz.

Outra característica marcante do lugar são os contrastes: de um lado, estão os museus, como a Pinacoteca; de outro, a cracolândia.

O subprefeito da Sé, Alcides Amazonas (PC do B), responsável pela região, diz que a coleta de resíduos é feita diariamente no local e que aplicou 35 multas por descarte irregular de lixo entre julho e dezembro de 2015.

Quanto à cracolândia, Amazonas afirma que o problema já foi maior. “O local já abrigou 1.000 viciados em drogas. Hoje, não passa de 130”, diz ele, que contou o número de dependentes químicos na última quinta-feira (7).

Amazonas afirmou ainda que não tem, no momento, um projeto de reurbanização da cracolândia e que o futuro do lugar “será decidido junto com a sociedade”. Para ele, a revitalização da região central está acontecendo de forma gradativa. “Há muita coisa a se fazer”, diz.

 

Tendência de microapartamentos embala mercado de guarda-volumes

Fonte: Folha, 10 jan. 2015

 

A onda de microapartamentos nas metrópoles cresce lado a lado com outro tipo de mercado: o de “self storage” –empresas que oferecem o serviço de aluguel de boxes para guardar volumes.

Só na Grande São Paulo, o número de prédios com imóveis menores de 40 m² saltou de dez, em 2005, para cem, em 2014, segundo a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio). Num intervalo de tempo bem menor, as unidades de empresas de guarda-volumes foram de 83, em 2013, para 146, em 2014 –um incremento de 75,9%, segundo a Asbrass (associação do setor).

“Os guarda-volumes são uma tendência das cidades modernas, que têm apartamentos cada vez menores com metro quadrado mais caro. A necessidade de espaço é uma constante”, afirma Paola Alambert, diretora de marketing da imobiliária Abyara Brasil Brokers.

No serviço de “self storage”, o cliente pode alugar boxes entre um e cem metros quadrados por, em média, R$ 70/m² por mês. Todo tipo de objeto pode ser armazenado e a empresa oferece segurança 24 horas (leia no quadro).

“Não há mais aquele quartinho da garagem ou de empregada para armazenar as coisas, por isso esse espaço a mais dos boxes virou necessidade”, diz Carlos Barcellos, diretor da Kipit.

Thiago Cordeiro, CEO e sócio da GoodStorage, aposta que o mercado vai crescer ainda mais em 2016. “Esse conceito já é muito difundido e utilizado nos mercados americano, europeu e asiático”, diz ele, que pretende abrir outras duas unidades neste ano (já são sete em dois anos de operação).

 

QUEM GUARDA

Os “self storages” servem tanto pessoas jurídicas quanto físicas. No caso destas, há dois perfis de usuários mais comuns: os de “life event”, quando algum acontecimento da vida, como um divórcio, exige mais espaço para armazenar objetos por tempo determinado; ou de mera necessidade de extensão domiciliar, sem prazo definido.

O empresário Fábio Scarela, 27, se encaixa no último grupo. Ele aluga seis boxes: um para armazenar selos e livros que coleciona, outros para guardar móveis e artigos para sua empresa, uma consultoria de geomarketing.

“Os boxes são uma extensão da minha casa”, diz.

Formada em editoração, Fernanda Rodrigues, 44, aluga um box para armazenar 12 caixas de livros.

“Recebo livros desde a época da faculdade. Com o tempo, minha biblioteca cresceu e não cabia mais em casa. Quando descobri os ‘self storages’, não pensei duas vezes”, conta ela, que, apesar de morar em um apartamento alugado de três quartos, não abre mão de seu armário.

“Enquanto não tiver meu imóvel próprio, essa é a melhor alternativa.”

 

COMO FUNCIONA O SERVIÇO DE GUARDA-VOLUMES

O que é ‘self storage’?

É a locação de unidades autônomas (boxes) para guardar qualquer tipo de bem, desde móveis até documentos.

Como funciona o serviço?

O box é alugado totalmente vazio, e o cliente fica responsável por guardar e organizar seus pertences. Somente o cliente tem acesso ao seu box, que fica trancado com seu cadeado ou senha pessoal.

Quanto custa?

Em média R$ 70 o metro quadrado.

Há boxes de todos os tamanhos?

Sim, pode ir de 1 m² a 100 m².

Por quanto tempo é possível alugar um box?

Não há tempo mínimo nem máximo, e o cliente pode retirar os objetos quando quiser, sem multa.

Quais garantias a empresa oferece?

Segurança 24 horas ao dia. Além disso, o contrato de locação inclui seguro contra extravio, roubo, incêndio e enchentes de acordo com o valor declarado pelo cliente.

Fonte: Asbrass (Associação Brasileira de Self Storage)

De cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos às construtoras em 2015

Levantamento da Fitch foi feito com nove companhias do setor entre janeiro e setembro de 2015; aumento dos ‘distratos’ significa que cerca de R$ 5 bilhões voltaram às prateleiras

Fonte: Estadão, 11 jan. 2015

Se o setor imobiliário tivesse de escolher uma palavra para se lembrar de 2015, ela certamente seria “distrato” – jargão usado pelas empresas, e agora também conhecido dos consumidores, para devolução de imóveis comprados na planta. Esse foi o pesadelo de incorporadoras e proprietários de imóveis novos no ano passado, quando o setor registrou recordes históricos no volume de devoluções. O levantamento recente da agência de classificação de riscos Fitch, com nove companhias, mostra que, de cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos de janeiro a setembro de 2015. Isso significa quase R$ 5 bilhões de volta às prateleiras das grandes empresas.

“Historicamente, o porcentual de distratos girava em torno de 10%, um patamar saudável para a indústria”, diz Meyer Nigri, fundador da Tecnisa e vice­presidente da Abrainc, associação que reúne as 18 maiores companhias do setor. Os distratos sempre existiram, mas eram exceção, pois o comprador que decidia se desfazer de uma unidade até a entrega das chaves em geral conseguia negociá­lo com outro interessado por um valor maior do que tinha desembolsado até ali.

Agora, vender “por fora” significa perder dinheiro, já que o preço do imóvel está em queda e as incorporadoras estão cheias de unidades para desovar. “Antes, o consumidor comprava um imóvel por R$ 100 mil na planta, vendia por R$ 150 mil e embolsava a diferença”, diz um executivo de uma grande construtora. “Agora, compra por R$ 100 mil, mas descobre, na entrega das chaves, que a incorporadora está vendendo por R$ 80 mil. É difícil sustentar o mercado assim.”

Essa é apenas uma das faces do problema. A outra, que também se agravou com a deterioração econômica, é a restrição ao crédito. Conseguir um financiamento no banco está cada vez mais difícil. No mercado imobiliário, esse é um momento crucial, porque a venda só se concretiza na entrega das chaves: é quando o cliente da incorporadora passa a ser cliente do banco, ao assumir um financiamento, e a empresa recebe o valor integral do imóvel. A alta da taxa de desemprego, para quase 8,5% no ano passado, atravancou esse processo.

Quem perdeu o emprego ou viu sua renda cair entre a compra do imóvel e a entrega das chaves tem grande chances de ter o financiamento negado pelo banco.

Antes que isso acontecesse, muita gente se antecipou. Foi o caso do aposentado Flávio Atorre de Mello, de 63 anos. Quatro meses depois de comprar um apartamento na planta, em novembro de 2012, ele foi demitido da emissora de TV onde trabalhava como gerente de  operações. De lá para cá, a Selic, taxa básica de juros da economia, passou de 7,25% para 14,25%. “Quando fechei o negócio, minha ideia era pagar o máximo possível até as chaves e depois quitar o restante com meu apartamento antigo”, conta. “Mas deu tudo errado: o valor que faltaria pagar na entrega, em julho deste ano, seria de R$ 700 mil, bem mais do que vale meu apartamento, que não se valorizou e custa hoje R$ 500 mil.”

Sabendo que o financiamento seria inevitável e que sua renda não passaria pelo crivo do banco, Mello decidiu, em julho passado,devolver o imóvel à incorporadora. Foi lhe apresentaram o jargão “distrato” e os transtornos que estão por trás dele. Descontadas as  taxas de corretagem, comercialização e despesas administrativas, a empresa propôs devolver R$ 40 mil dos R$ 200 mil que Mello pagou nos últimos três anos. O caso foi parar na Justiça. Hoje, Mello vende peças de motos pela internet para conseguir uma renda extra, e já convenceu a mulher de que a mudança de apartamento não virá tão cedo. “Difícil é passar todos os dias na frente do prédio, que fica a 500 metros de onde moro hoje, e lembrar que nada do que sonhamos vai se concretizar.”

Disputa. Casos como esse se multiplicaram no escritório do advogado Marcelo Tapai, que se especializou no segmento imobiliário. No ano passado, das 725 ações movidas por ele, 73% eram referentes a distratos. Em 2014, o porcentual foi de 43%. O embate entre clientes e incorporadoras está sendo levado à esfera judicial porque não há uma regulamentação específica sobre a devolução de imóveis no Brasil. De um lado, as empresas se valem do que diz a Lei de Incorporação: “O contrato de compra e venda de uma unidade é irrevogável e irretratável”. Do outro, quem defende o direito ao distrato recorre a uma regra geral do Código de Defesa do Consumidor, que trata como abusivas as cláusulas que colocam o cliente em desvantagem exagerada. “Essa é sem dúvida a hipótese em questão”, diz o Idec, em nota. “Já que o fornecedor, além de ficar com o imóvel, ainda terá em mãos todo o valor pago pelo consumidor, essa situação caracteriza­se um verdadeiro enriquecimento sem causa, proibido pela legislação.”

As decisões, em geral, favorecem o consumidor. A Justiça tem concedido o direito de restituição entre 70% a 90% do que foi pago, com correção monetária. A retenção de 10% a 30% do valor pela companhia é para compensar despesas como publicidade, corretagem e elaboração de contratos. “Ninguém compra um imóvel pensando em devolver”, diz Tapai. “Quem busca essa opção ou está desesperado ou se deu conta de que fez um péssimo negócio.”

As incorporadoras estão em pânico. Principalmente porque as sucessivas perdas nos tribunais coincidem com uma das crises mais graves do setor. Segundo Meyer Nigri, a Tecnisa terminou o ano com uma média de dez devoluções por dia útil. “Chegamos ao ponto de distratar o mesmo imóvel nove vezes, o que é uma aberração.” A empresa teve de destacar uma equipe só para cuidar desses casos. Ainda assim, o número de distratos aumentou 46% no terceiro trimestre do ano passado, na comparação com 2014. As desistências fizeram as vendas líquidas caírem de R$ 306 milhões para R$ 135 milhões no período.

Na Rossi, o tema é tão sensível que o time criado para combater os distratos foi batizado de Swat, como a divisão de elite da políciaamericana. Em 2015, até setembro, a incorporadora, que é uma das mais endividadas do setor, conseguiu reduzir os distratos para R$  775 milhões, de R$ 990 milhões, em 2014.

Assim como as concorrentes, a Rossi tem se desdobrado para evitar os distratos. Entre as alternativas, as empresas estão oferecendo financiamento direto, troca por um imóvel mais barato e descontos. “Antes, o tema era tratado como exceção. Criamos uma área específica para que não vire regra”, diz Fernando de Mattos Cunha, diretor financeiro da Rossi.

Em paralelo às soluções caseiras, o setor começou a se articular para definir regras que não afetem suas finanças. “Estamos em contato com o Ministério Público e com órgãos de defesa do consumidor para encontrar uma solução”, diz Nigri. O argumento das empresas é de que, ao devolver uma unidade, o consumidor coloca em risco a conclusão do empreendimento, podendo prejudicar outros compradores. “Não é só a visão do consumidor que está em jogo, mas o contrato de um bem que não está dissociado do resto e compromete outras famílias”, defende Eduardo Fischer, diretor da MRV.

Com as empresas segurando os lançamentos, a tendência é que o número de entregas e, consequentemente, de distratos, caia nos próximos anos. Em 2016, no entanto, vai persistir. O relatório da Fitch estima que, se 35% das unidades vendidas forem canceladas, os distratos chegariam a R$ 6 bilhões entre as principais empresas do setor.

Expectativa. A dificuldade dos consumidores de pagar o imóvel novo também mudou a rotina de antigas conhecidas do mercado imobiliário: as empresas de leilão. Nos últimos dois anos, elas viram o número de unidades retomadas por bancos mais que dobrar, embora as vendas tenham permanecido no mesmo patamar. Pelo menos, por enquanto. Isso porque as instituições financeiras tomaram mais imóveis de clientes inadimplentes, mas ainda estão tentando recuperar a totalidade da dívida. A expectativa dos leiloeiros e dos investidores é que até o fim deste semestre, as instituições financeiras comecem a revisar para baixo os preços mínimos pedidos nos leilões.

Em 2015, a Zukerman, com sede em São Paulo e atuação no País inteiro, colocou 4,4 mil imóveis em leilões extrajudiciais – denominados assim porque são tomados pelo banco depois de um período de atraso no pagamento, sem passar pela Justiça, um detalhe que também torna o negócio mais arriscado. Em 2014, eram 3,8 mil e, em 2013, 1,8 mil. Embora a oferta tenha disparado, o volume de negócios fechados manteve­se estável: entre 930 e 950 nos últimos dois anos. “Como há muita promoção de imóveis novos, o preço do leilão ainda não está atrativo. A tendência é que os bancos comecem a ceder”, diz o leiloeiro Mauro Zukerman.

Ainda assim, os leilões têm chamado a atenção de investidores dispostos a tomar risco e conhecedores dos meandros jurídicos desse negócio. Em 2015, o advogado catarinense Jefferson Santana pagou R$ 112 mil à vista por um imóvel que valia R$ 180 mil e ainda estava ocupado. “É preciso estudar muito a oportunidade para não perder dinheiro”, diz. “Se der certo, pretendo comprar um por ano.”

Na busca pela casa própria, consumidor terá clima de ‘saldão’ e crédito restrito

Preço dos imóveis já apresenta queda em algumas cidades, mas bancos agora exigem entrada maior e juros mais altos para liberar financiamento

 

Fonte: Estadão, 11 jan. 2015

 

O mercado imobiliário fincou o pé num ciclo de baixa. O cenário de queda nas vendas, nos lançamentos e na concessão de crédito abriu espaço para a negociação na compra da casa própria, apesar das restrições impostas pelos bancos nos financiamentos. Para 2016, especialistas ainda recomendam a procura por barganhas, mas é preciso pesar as escolhas diante da incerteza da economia e da política. “A incerteza é elevadíssima e impõe desafios adicionais sobre a escolha de se endividar por 20 ou 30 anos”, diz Luiz Calado, economista e autor do livro Imóveis ­ seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio.

 

Na cidade de São Paulo, o principal mercado imobiliário do País, o setor sofreu um forte baque. As estatísticas finais sobre 2015, que ainda serão divulgadas, devem mostrar queda de 20% nas vendas de imóveis novos e recuo de quase 40% nos lançamentos, segundo o Secovi­SP.

 

Em algumas localidades, essa paralisia nos negócios já se reflete nos preços. Em Niterói (­3,0%), Brasília (­1,5%), Rio de Janeiro (­1,4%) e Curitiba (­0,2%) ficou mais barato comprar um imóvel em 2015, segundo o Índice FipeZap, que coleta preços de imóveis anunciados na internet.

 

Já na média das 20 cidades pesquisadas pelo indicador, o metro quadrado subiu 1,32% no ano passado. Para 2016, porém, a projeção é de queda – a primeira desde a criação do indicador, em 2008. A previsão mais atualizada aponta para um recuo de até 6% no valor dos imóveis. “Estamos voltando para níveis de 2011 ou 2010”, destaca Eduardo Zylberstajn, pesquisador e coordenador da pesquisa.

 

Outro levantamento feito pela Fipe e pelo Zap mostra que os descontos médios passaram de 6,8%, no início de 2015, para 8,1% no terceiro trimestre. Na mesma comparação, cada vez menos transações são realizadas sem nenhum tipo de decréscimo no preço de oferta: o porcentual era de quase 30% no início do ano e chegou 23,1%.

 

Usados. Para Lúcio Delfino, presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), outra opção é escolher uma unidade usada. “A restrição e o encarecimento do crédito imobiliário têm influenciado muito a liquidez desses imóveis e facilitado a vida do comprador”, diz.

 

O presidente do Secovi­SP, o sindicato da habitação, Cláudio Bernardes, acredita que essa janela de oportunidade dura até, pelo menos, 2017. “Após o fim da crise, o mercado estará com baixo estoque e com a produção paralisada. Logo, pode haver um aumento de preço, assim como ocorreu nos Estados Unidos na retomada da crise imobiliária”, afirma.

 

O preço dos aluguéis também está em baixa e, num cenário de juro alto, pode ser uma boa aposta a optar pela locação e aplicar na renda fixa. No futuro, os ganhos da aplicação podem ser revertidos para o valor de entrada do imóvel.

 

Apesar das barganhas, conseguir financiamento bancário não será das tarefas mais simples. De acordo com dados da Abecip, entidade que reúne os bancos que captam recursos da poupança para aquisição e construção de imóveis, a liberação de recursos somou R$ 70,8 bilhões em 2015 até novembro e deve cair para a faixa de R$ 60 bilhões neste ano.

 

Gilberto Duarte de Abreu Filho, recém­empossado presidente da Abecip, diz que a forte retirada de recursos da poupança deixou claro que o setor não pode apostar só na caderneta para financiar o crédito.

 

Para ele, o financiamento habitacional deve passar de um cenário baseado em taxas reguladas e crédito direcionado para um leque mais amplo de captação. Entre as opções, ele cita o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e a Letra Imobiliária Garantida (LIG) – essa última já está regulamentada, mas não estreou no mercado.

Consórcio. Quem ganhou espaço em 2015 foi o consórcio de imóveis. As vendas de novas cotas para compra da casa própria cresceram 45,6%, enquanto o crédito da modalidade somou quase R$ 6 bilhões (alta de 8%).

 

“Com as altas taxas de juros e orçamento mais restrito, o consumidor passou a olhar para o consórcio como uma maneira de planejamento”, diz Paulo Rossi, presidente da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio (Abac).