Mercado Imobiliário 19/05/2015

Definitivamente, não há bolha nos imóveis no Brasil, diz sócio da MRV

Fonte: Folha, 19 maio 2015

 

O empresário Rubens Menin, sócio-fundador da MRV, é um dos poucos de seu setor que não planeja colocar o pé no freio neste ano.

A incorporadora, que domina o mercado de baixa renda no país, lançou quase 7.000 unidades nos primeiros três meses do ano, bem acima das rivais com capital aberto na Bolsa.

Também diferentemente de boa parte delas, viu as receitas e o lucro aumentarem.

Para ele, não há bolha no mercado imobiliário brasileiro e o mercado de baixa renda ainda tem muito a crescer.

“Há muita gordura para queimar antes que as famílias brasileiras fiquem debaixo da linha d’água.”

Folha – Vocês lançaram um número de unidades muito acima das demais. Conseguirão manter o ritmo?
Rubens Menin – Não pretendemos lançar menos. Prevemos lançar igual ao ano passado na pior das hipóteses. A MRV é a única que tem foco somente no segmento popular, que é mais resiliente na crise.

Há mais demanda do que oferta para esse público. A renda não está crescendo nem o emprego, mas ainda assim o mercado oferece menos do que esse segmento tem capacidade de absorver.

Evidente que não há uma ilha da fantasia. Se a nossa economia ficar por muito estagnada e o desemprego aumentar, seremos feridos também.

Não é um risco a alta exposição da MRV a projetos do Minha Casa, Minha Vida num momento que o governo tenta implementar corte de gastos?
Todo negócio tem o seu risco. Você não consegue eliminar, somente minimizar. Nosso foco são os imóveis das faixas 2 e 3 do programa, onde os recursos usados são do FGTS. Esses recursos não estão no contingenciamento. Escolhemos essas faixas porque é onde está há demanda e menos dependência do Tesouro [na faixa 1 os recursos vêm 100% do Tesouro].

As vendas e o lucro de boa parte das incorporadoras caíram. Vivemos o estouro da bolha?
Definitivamente não temos uma bolha no Brasil. Para termos bolha, o principal quesito é que a dívida das famílias seja maior que o valor das propriedades. Nos Estados Unidos falaram que as famílias estavam debaixo d’ água por causa disso. No Brasil, essa relação é de menos de 50%, indicam estudos nossos. O Banco Central diz que ele está próximo de 70%, mas considera o valor no fechamento do negócio. Como o Brasil tem inflação, a relação crédito e dívida torna-se uma das mais baixas do mundo.

Isso se não houver queda expressiva no valor do preço dos imóveis nos próximos anos…

Não houve ainda. Existe ainda muita gordura para queimar antes que as famílias brasileiras fiquem abaixo da linha d’água. Não estamos nem perto da bolha ainda. O mercado de médio e alto padrão está um pouco mais difícil de fato. Elas diminuíram os lançamentos para equilibrar esse momento de oferta e procura. Isso estava se regularizando quando houve a mudança das regras do jogo com o aumento dos juros e das condições de entrada para financiamento. O setor está ruminando o que está acontecendo para moldar novas estratégias.

Em tempos de austeridade, o setor não antecipava um aperto no crédito?
Não da forma como está. A tendência de juros está acima do que se previa. O grande vilão é a subida de juros. Não estou discutindo se é certo ou errado aumentar os juros. Mas o setor ficou desarticulado. Nós não estamos com o pires na mão, mas precisamos de uma medida que dê sustentabilidade e, por isso, estamos pedindo a liberação do compulsório [para impulsionar o crédito imobiliário]. Tenho certeza que isso vai acontecer. Não tem jeito porque o sistema está seco.

Como a MRV está aproveitando o momento em que concorrentes estão com dificuldades?
Estamos em 132 cidades de 19 Estados mais o Distrito Federal. Há cerca de dois anos as empresas começaram a achar que não era muito interessante ficar longe das bases e começaram a voltar para São Paulo e Rio, ficando mais focadas no seu quintal. Nossa estratégia se mostrou vencedora. Acabamos ficando muito sozinhos no segmento de baixa renda. Hoje há pouquíssima concorrência. Há os locais, mas que não têm o mesmo poder de fogo. Não há nenhuma outra empresa que esteja em tantas cidades. Ano passado entregamos 42.500 chaves. Poucas empresas fizeram isso no mundo.

Muitas incorporadoras estão recorrendo a descontos. As promoções chegaram ao mercado da MRV?
Não. Os preços do nosso mercado não subiram tanto nos últimos anos como os do segmento de médio e alto padrão. Nosso imóvel mais ou menos acompanhou a inflação. Não demos aquele tiro pra cima para depois voltar.

O mercado está preocupado com o alto volume de distratos. Eles também aumentaram na MRV. É um risco para o negócio?
Aumentou um pouco nesse trimestre, mas passamos a implantar uma política de vendas simultâneas: faço a venda e o empréstimo na hora. É uma parceria com Caixa e Banco do Brasil, que são os dois principais financiadores. O cliente já sai com tudo resolvido e isso reduz a desistência. No primeiro trimestre, 80% das vendas já foram assim. Por isso, achamos que no ano que vem o distrato cai de forma drástica.

Com empresas amargando prejuízos, é possível um novo ciclo de consolidação?
Não acredito. O que vimos nos últimos anos foi único. Mas não vejo nenhuma companhia com risco de quebrar. Elas terão de se ajustar e se reestruturar.

Construtoras reduzem lançamentos de imóveis novos em 2015

Fonte: Folha, 19 maio 2015

Com menos brasileiros dispostos a comprar imóveis, seis das 13 maiores incorporadoras de capital aberto do país decidiram não lançar empreendimentos novos nos três primeiros meses do ano.

 

A ausência de lançamentos de tantas empresas ao mesmo tempo num único trimestre não ocorria desde pelo menos 2007, segundo levantamento feito pela Folha. A pesquisa considerou as incorporadoras brasileiras cuja receita líquida superou R$ 100 milhões no trimestre.

De janeiro a março deste ano, Brookfield, Even, Tecnisa, Rossi, João Fortes e Rodobens optaram por permanecer com o mesmo portfólio. A última vez que mais de uma companhia da lista decidira não colocar à venda um novo empreendimento fora no primeiro trimestre de 2008. Ainda assim, apenas duas: Helbor e João Fortes.

Neste ano, o cenário mudou. Além do recorde de incorporadoras sem lançamentos, as que ofertaram novas unidades, decidiram reduzir o ritmo. A exceção foi a Gafisa, que aumentou marginalmente o número (veja quadro). No total, o grupo ofereceu ao mercado menos 14.662 imóveis, uma queda de quase 57% frente aos três primeiros meses de 2014.

“As empresas estão fazendo de tudo para tentar ajustar os estoques, que ficaram muito altos. Estoque elevado gera custo e elas precisam cortar”, diz Daniel Cobucci, analista do BB Investimentos.

Após a onda de aberturas de capital na Bolsa, entre 2006 e 2007, as incorporadoras investiram pesado em lançamentos. Capitalizadas, tentavam aproveitar o momento de bonança econômica.

A velocidade de vendas, contudo, começou a cair de 2012 para cá e a desistência de clientes, os chamados distratos, a aumentar. Quando isso acontece, a empresa tem de investir em propaganda e equipe de vendas até encontrar um novo interessado, o que aumenta seus custos.

Com a economia parada, o problema agravou-se neste ano. Se por um lado a confiança dos consumidores caiu, por outro, o governo restringiu o acesso ao crédito.

A Caixa Econômica Federal, que tem 70% do crédito imobiliário do país,subiu os juros duas vezes e aumentou a exigência de entrada para imóveis usados.

 

Estudo do Secovi-São Paulo, sindicato das empresas do setor imobiliário, mostrou que há 27.471 unidades à espera de comprador na capital paulista. Considerando o tempo médio de venda este ano, seriam necessários três anos e dois meses para que todas fossem adquiridas.

 

RESULTADOS

Para tentar acelerar as vendas, as empresas vêm concedendo descontos que chegam a 15%. Mas algumas incorporadoras, como Even e Rossi, já alertaram a seus investidores que, caso a demanda siga fraca, há chance de não lançarem mais nada até o final deste ano.

Com custos mais altos e tendo de baixar os preços, o lucro das companhias ficou menor. Das 13 analisadas, só MRV e Gafisa tiveram resultado melhor que o do início de 2014. Três delas registraram prejuízos milionários (PDG, Brookfield e João Fortes). O lucro das 13, no total, caiu mais de R$ 400 milhões.

Para a Moody´s, o setor lançará menos e terá queda de 10% nas receitas.

No primeiro trimestre, outras incorporadoras como JHSF, CR2 e Viver também deixaram de lançar unidades.

Lucro da atividade de incorporação desaba no ano

Fonte: Valor, 19 maio 2015

O desempenho do setor de incorporação despencou no primeiro trimestre, com retração de 97,9% no resultado líquido consolidado das companhias de capital aberto ante o mesmo período do ano passado, para R$ 8,4 milhões. O desempenho reflete a queda de 14,5% na receita líquida, para R$ 6,24 bilhões, a redução das vendas contratadas, os distratos elevados e as margens pressionadas de parte das empresas do setor.

Com o desempenho do trimestre, o grande volume de entregas previsto para o ano e a piora das condições de crédito para a produção e a compra de imóveis, a cautela das incorporadoras aumenta, e os lançamentos tendem a se retrair acima do que já era esperado. A retomada da melhora do resultado líquido e da receita do setor passa a ser ainda mais desafiadora.

Não há consenso nas expectativas de quando o setor voltará a crescer. Há quem diga que, se a demanda por imóveis aumentar no fim de 2015 e as incorporadoras passarem a lançar mais, o reflexo nos balanços será sentido só em 2017. A receita do setor é composta pela média móvel dos lançamentos e das vendas dos últimos três anos.

Desde 2012, o desempenho operacional do setor tem encolhido, situação que se repetirá neste ano.

No trimestre, as companhias lançaram, em conjunto, R$ 1,74 bilhão, 68,4% a menos do que no mesmo período de 2014. As vendas líquidas caíram 37%, para R$ 4,23 bilhões, pressionadas pelas rescisões. Durante a divulgação de resultados, as incorporadoras sinalizaram que o desempenho de vendas em março foi superior ao dos dois primeiros meses do ano.

Algumas incorporadoras de capital aberto ainda não lançaram nada neste ano, como Rossi Residencial, Tecnisa e Trisul. A Rossi já informou que não fará lançamentos no segundo trimestre e que pode não apresentar nenhum novo projeto neste ano, conforme estiverem as condições de mercado. Apenas a Tenda ­ divisão de baixa renda da Gafisa ­ lançou, no primeiro trimestre, mais do que o mesmo intervalo de 2014.

Em teleconferência para comentar os resultados do primeiro trimestre, o co­presidente da Cyrela, Raphael Horn, afirmou que a companhia será “muito mais seletiva” em relação a lançamentos do que já estava nos últimos anos. Os lançamentos da Cyrela previstos para o segundo trimestre superam os do primeiro trimestre.

Seletividade, cautela e acompanhamento das condições de mercado têm sido palavras de ordens no discurso das incorporadoras nos comentários sobre decisão de lançamentos. É o caso da PDG Realty e da divisão Gafisa, entre outras. Há quem afirme que vai lançar menos do que em 2014, caso da Even. Já a MRV informou que mantém a expectativa de lançamentos e vendas em linha com os de 2014.

Apesar dos esforços das incorporadoras para diminuir estoques e da redução acentuada de lançamentos, o volume de unidades prontas e em via de serem concluídas continua elevado, por conta dos distratos, da desaceleração da demanda e da concentração da entrega de empreendimentos de algumas incorporadoras em cidades com menos liquidez de vendas.

Horn, da Cyrela, afirmou que a companhia busca “estoque pronto zero”, mas que ainda está muito longe da meta. O estoque de imóveis concluídos da maior incorporadora de capital aberto do país cresceu 17% em unidades no primeiro trimestre, ante o fim de 2014. “Cabe a nós aumentar os esforços para resolver este assunto”, disse o copresidente da Cyrela.

No empenho para acelerar vendas, incorporadoras concedem descontos, oferecem melhores condições de pagamento e incentivos a corretores. Para parte do setor, os abatimentos de preços resultam em queda expressiva das margens. A PDG, por exemplo, teve margem bruta de 15,6% no trimestre, ante 21,1% um ano antes. A redução da margem da PDG resultou, principalmente, dos descontos concedidos, em março, na campanha de vendas “Na Ponta do Lápis”. Na Rossi, a queda foi de 17,9% para 9,4%.

A Helbor divulgou queda da margem bruta de 31,9% para 26,6% devido ao volume de distratos. A redução na Direcional Engenharia foi em patamar menor, de 23,3% para 21,1%. O vice­presidente da Direcional, Ricardo Ribeiro, disse que a companhia ode conceder descontos na venda de unidades de projetos específicos, mas sem “machucar” a margem bruta.

O foco na venda de estoques prontos e quase concluídos e a redução de lançamentos e da compra de terrenos têm possibilitado a geração de caixa pelo setor. Mesmo assim, algumas incorporadoras continuam com alavancagem muito elevada.

A PDG registrou sua maior geração de caixa operacional, de R$ 410 milhões, no trimestre e, no fim do período, tinha alavancagem medida pelo indicador dívida líquida sobre patrimônio líquido de 128%, abaixo dos 133,9% de dezembro. A Tecnisa teve geração de caixa de R$ 91 milhões e encerrou março com alavancagem de 115%, registrando a quarta queda trimestral consecutiva desse patamar. A Rossi, que gerou caixa de R$ 121,8 milhões, fechou o trimestre com dívida líquida sobre patrimônio líquido de 110,9%.

 

As recentes mudanças no crédito imobiliário tornam ainda mais difícil o reaquecimento do mercado imobiliário. O crédito está mais caro e mais difícil para as incorporadoras e para o comprador. Na ponta da produção, a Caixa Econômica Federal informou às empresas que fechou a torneira para o financiamento de novos projetos. Os bancos privados não seguiram o movimento, mas aumentaram juros e estão mais cautelosos para conceder crédito.

O aumento das taxas de juros para os compradores tende a elevar o número de distratos, pois o enquadramento das prestações à renda do consumidor fica mais difícil. Segundo o diretor financeiro e de relações com investidores da Cyrela, Eric Alencar, os bancos têm aprovado os repasses dos recebíveis dos clientes, mas companhia avalia a possibilidade de voltar a financiar clientes após a entrega das chaves dos empreendimentos.

Outra preocupação do mercado é com a menor diluição das despesas gerais e administrativas na receita das incorporadoras, em um ambiente de menos atividade operacional. Apesar dos cortes de pessoal que vêm sendo anunciados, o indicador continua pressionando os resultados, pois não é possível, devido ao ciclo longo do setor, reduzir o número de funcionários em algumas áreas, como a de repasses, neste momento de muitas entregas de empreendimentos.