Mercado Imobiliário 06/06/2012


Preço dos imóveis ficará estável neste ano, avaliam empresários

Fonte: Estadão, 06 jun. 2012

Os preços dos imóveis deverão permanecer estáveis em 2012, segundo avaliação do superintende regional da Caixa Econômica Federal em São Paulo, Paulo Galli. De acordo com ele, nos últimos anos, houve uma recuperação do valor dos imóveis, o que deve fazer com que as próximas altas venham num ritmo mais moderado.

“Há uma tendência de estabilização dos preços. Logicamente que em algumas áreas da cidade haverá uma valorização maior”, afirmou Galli.

Na avaliação do superintendente da Caixa, o aumento dos preços dos imóveis nos últimos anos foi consequência do crescimento da demanda, impulsionado principalmente pelo aumento do crédito do setor. “Com o aumento do crédito nos anos anteriores, os preços voltaram para a realidade”, disse Galli durante almoço de confraternização com os vencedores do prêmio Top Imobiliário que é promovido pelo Grupo Estado.

O prêmio está na 19.ª edição e reconhece personalidades e empresas do setor imobiliário que se destacaram no desenvolvimento dos seus negócios. “Esse é um prêmio já consolidado num setor que é muito importante para o crescimento do País”, afirmou Fabio Costa, diretor executivo de mercado anunciante do Grupo Estado. “O setor imobiliário abrange vários tipos de negócio, serve como um termômetro da nossa economia”, disse.

Neste ano, entre as empresas vencedoras, estão a PDG Realty, na categoria Incorporadoras; a MRV, entre as construtoras; e a Lopes, na categoria Vendedoras. Ernesto Zarzur, presidente da EZTec, foi o vencedor na categoria Personalidade do Ano.

Demanda. Mesmo com a previsão de estabilização dos preços, os executivos do setor apostam que a demanda por imóveis deve aumentar nos próximos trimestres. Essa expectativa é impulsionada sobretudo pela redução dos juros para o financiamento imobiliário. “O mercado está mais seletivo, mas continua com ótimas oportunidades que a gente vai procurar explorar cada vez mais”, diz Otávio Flores, diretor de Negócio da Gafisa.

Para Leandro Caramel, da Habitcasa, os próximos trimestres devem apresentar uma aceleração na venda de imóveis.

“Os próximos trimestres devem ter uma subida e vão começar a responder positivamente para essa divulgação em massa do financiamento imobiliário”, afirmou.

Portabilidade. Na avaliação de Galli, da Caixa, o que pode ajudar a impulsionar o setor é uso mais frequente da portabilidade no crédito imobiliário. Com a redução dos juros para o financiamento do setor, o consumidor ganhou mais poder de barganha para buscar taxas melhores nos bancos.

“O mercado de portabilidade ainda não está tão quente, mas eu acredito que a portabilidade vai começar a ser uma prática de mercado cada vez mais comum”, afirmou Galli.

Descompasso entre preço de imóvel e renda afeta mercado

Fonte: Valor, 06 jun. 2012

Nos últimos anos, o valor dos imóveis cresceu muito acima da renda, criando um descompasso entre a capacidade de endividamento das famílias e o financiamento imobiliário. Enquanto a renda média do trabalho do brasileiro subiu 43% entre 2007 e 2011, o valor médio dos financiamentos de aquisição de imóveis feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) aumentou 83%. As novas regras de financiamento anunciadas ontem pela Caixa Econômica Federal tendem a facilitar o acesso de novas famílias ao crédito.

Em 2007, o empréstimo médio concedido pelo SFH era de R$ 82 mil, com parcela inicial que comprometia 42% da renda de um casal médio brasileiro, considerando prazo de 30 anos. No ano passado, o financiamento médio atingiu R$ 150 mil, com as parcelas iniciais equivalendo a 52% da renda do casal.

O valor do financiamento médio pelo SFH tende a subir ainda mais neste ano e no próximo, dado que os empréstimos tomados ao longo de 2011 estão ligados a repasses de lançamentos mais antigos das incorporadoras, e não capturaram toda a alta dos imóveis. Por esses valores, a linha de crédito voltada para a classe média, que é o SFH, se mostrava viável apenas para menos de 20% da população. A ampliação do prazo do financiamento de 30 para 35 anos amplia, assim, o número de famílias capazes de comprar imóveis no país.

Antes, tendo como base a taxa de juros de 10% ao ano (mais TR e custos com seguro), praticada em boa parte dos bancos, a parcela inicial para um financiamento de R$ 82 mil em 30 anos era de R$ 949 por mês, equivalente a 42% de R$ 2.285, a renda média de um casal (duas rendas médias mensais de R$ 1.142) em 2007. Já um financiamento de R$ 150 mil gera parcela mensal inicial de R$ 1.692, que compromete 52% da renda média de um casal em 2011, de R$ 3.278 (duas rendas de R$ 1.639). Com juros menores e mais prazo, essas parcelas vão cair.

Algumas das principais incorporadoras imobiliárias do país indicaram, nas últimas semanas, que estavam cancelando contratos assinados há alguns anos, durante o boom do mercado imobiliário, porque os clientes não teriam condições de passar pelo crivo de análise de crédito dos bancos no momento do repasse do financiamento da construtora para o mutuário final, que ocorre na entrega das chaves.

Antes mesmo no anúncio das novas regras, porém, as empresas informaram que estavam conseguindo encontrar novos compradores para os imóveis, e até estavam lucrando com a venda dos apartamentos a preços maiores. Mas como há um volume enorme de entregas de imóveis, previstas para 2012 e 2013, o mercado começou a se questionar sobre o tamanho do problema.

Na avaliação dos bancos, a parcela do financiamento não deve ultrapassar 30% da renda disponível do casal (ou das pessoas que compuserem a renda). Isso significa que, para tomar o financiamento pelo SFH em 2007, era preciso que a renda disponível fosse de R$ 3.163 mensais. Em 2011, o valor subiu para R$ 5.640 por mês.

Se o brasileiro médio já não conseguia se financiar pelo SFH em 2007, ficou ainda mais difícil em 2011 – restando para ele as linhas do FGTS, para imóveis de custo menor e com taxas reduzidas. As novas regras da Caixa – de mais prazo e menos juros – devem facilitar o acesso ao crédito imobiliário.

O Valor procurou o Secovi e a Abecip para saber se eles fazem estimativa de quantas pessoas ou casais no Brasil possuem o nível de renda necessário para tomar empréstimos nos valores atuais, mostrando o público-alvo potencial total desse mercado.

Por meio da assessoria de imprensa, o Secovi, que representa as incorporadoras e construtoras de São Paulo, disse que esse tipo de estudo nunca foi feito pelo órgão. A Abecip informou que é muito difícil fazer essa conta, porque faltam estatísticas oficiais e existem muitas combinações possíveis para a composição de renda. Pesa ainda a possibilidade de o trabalhador usar o FGTS para pagar parcelas.

Com base em dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) de 2009 e nos números da Pesquisa Mensal de Emprego (PME), ambas do IBGE, é possível calcular que o 1% mais bem remunerado da população nas seis regiões metropolitanas pesquisadas (São Paulo, Rio, Belo Horizonte, Salvador, Porto Alegre e Recife) ganha R$ 21 mil por mês. Aqueles que compõem os nove pontos percentuais seguintes têm renda média de R$ 6 mil. O segundo decil (entre 10% e 20% mais ricos) possui renda média individual de R$ 2,6 mil.

Com base nesses números, e considerando casais da mesma faixa de renda, um pouco menos do que os 20% mais ricos da população que trabalha é capaz de comprar imóveis no Brasil. Nas seis regiões pesquisadas pelo IBGE, os 20% mais ricos são 4,5 milhões de pessoas, ou 2,2 milhões de casais de mesma renda.

Preço do metro quadrado mais caro de SP é três vezes maior que o do mais barato 

Fonte: Infomoney

Com preço 261,3% maior que o do bairro mais barato de São Paulo, a região do Ibirapuera/Vila Nova Conceição, localizada na zona Sul da cidade de São Paulo, tem o metro quadrado mais valorizado do município em maio, segundo revela o índice Fipezap, elaborado pela Fipe (Fundação Instituto de Pesquisa Econômica) e pela Zap Imóveis.

De acordo com o levantamento, o preço do metro quadrado de um apartamento no Ibirapuera/Vila Nova Conceição chegou a R$ 10.489, 62,7% mais caro do que o preço médio do metro quadrado apurado na cidade, de R$ 6.448 no quinto mês do ano.

A região do Jardim Paulistano foi a segunda mais valorizada de São Paulo, com o preço de R$ 9.236 o metro quadrado. Raposo Tavares é a área mais em conta – R$ 2.903 o metro quadrado -, conforme é possível observar na tabela a seguir:

Maiores e menores valores de metro quadrado em São Paulo
Bairro Maiores preços Bairros Menores preços
Ibirapuera/Vila Nova Conceição R$ 10.489 Vila Carmosina R$ 3.123
Jardim Paulistano R$ 9.236 Arthur Alvim R$ 3.085
Chácara Itaim R$ 8.501 São Miguel Paulista R$ 2.946
Vila Olímpia R$ 8.362 Cidade A.E. Carvalho R$ 2.932
Fazenda Morumbi – Jóquei Clube R$ 8.340 Raposo Tavares R$ 2.903
Fonte: Fipe/Zap Imóveis

 

Rio de Janeiro


No Rio de Janeiro, a diferença entre o preço médio do metro quadrado apurado no quinto mês do ano (R$ 7.991) e o valor mais caro da cidade (de R$ 17.730, no Leblon) é de 121,87%.

Na capital fluminense, os bairros mais caros, além do Leblon, são Ipanema (R$ 16.890), Lagoa (R$ 13.702), Gávea (R$ 13.541) e Jardim Botânico (R$ 12.634).

Os bairros de Pavuna e Anchieta, por outro lado, estão entre os mais baratos da cidade, com o metro quadrado em R$ 1.362 e R$ 1.287, respectivamente.

Imóveis têm menor valorização mensal desde 2010

Índice FipeZap tem alta menor que 1% pela primeira vez desde o início da série histórica, em mais um mês de desaceleração nos preços

Exame.com

Os preços dos imóveis brasileiros continuaram a trajetória de desaceleração em maio e tiveram a menor variação mensal desde o início da série histórica, em setembro de 2010. É a primeira vez que o índicador que acompanha o preço do metro quadado de apartamentos prontos em seis cidades e no Distrito Federal teve alta inferior a 1%, valorizando apenas 0,9% no mês.

“A tendência de desaceleração observada nos últimos meses continuou se acentuando em maio”, diz o relatório FipeZap. Entre maio de 2011 e maio de 2012, a alta do índice composto (média de todas as regiões) foi de 19,9%, o que representa uma desaceleração de 1,9 ponto percentual em comparação à elevação obtida entre maio de 2010 e maio de 2011, que foi de 21,11%.

A alta dos preços na cidade de São Paulo manteve-se estável, permanecendo a menor variação mensal desde setembro de 2010. A alta em maio de 2012 foi de 1,2%, enquanto no mesmo mês do ano passado a elevação foi de 2,6%. E a alta acumulada nos primeiros cinco meses de 2012 foi de 6,3%, quase a metade da variação no mesmo período de 2011, que chegou a 12%. Contudo, de janeiro de 2008 até maio deste ano, os preços sofreram valorização de 138% na capital paulista, e atualmente o preço médio do metro quadrado na cidade é de 6.448 reais.

O Rio de Janeiro teve alta de 1,1% em maio deste ano, ante alta de 3% em maio de 2011. De janeiro de 2008 a maio de 2012 os preços subiram 172%, e hoje a média do preço quadrado é de 7.991 reais, a segunda mais alta entre as regiões pesquisadas.

Os preços dos imóveis em Salvador tiveram retração de 1,3%. Em Belo Horizonte, a alta foi de 0,43%, enquanto que no Distrito Federal, foi de 0,46%. Nos três casos, as variações foram menores do que a variação do IPCA esperada para o mês de maio, de 0,47%, segundo expectativas de analistas ouvidos pelo Banco Central para o Boletim Focus.

O Distrito Federal é a localidade com preço médio do metro quadrado mais elevado, cujo valor é de 8.254 reais. E o metro quadrado médio mais baixo é o de Salvador, que custa 3.618 reais.

Apenas Fortaleza e Recife apresentaram maior alta nos preços em maio do que no mês anterior. Veja abaixo a tabela com os preços do metro quadrado e as variações sofridas em abril e maio em cada região:

Local

Variação mensal em abril

Variação mensal em maio

Preço do metro quadrado (R$)

Composto nacional

1,2%

0,9%

6.594

Belo Horizonte

2,5%

0,4%

4.872

Distrito Federal

1,4%

0,5%

8.254

Fortaleza

0,1%

2,4%

4.518

Recife

1,4%

1,9%

5.288

Rio de Janeiro

1,4%

1,1%

7.991

Salvador

-0,6%

-1,3%

3.618

São Paulo

1,2%

1,2%

6.448

No exterior, valores variam em ciclos

Fonte: Valor, 06 jun. 2012

Embora o aumento dos valores financiados impressione, ele reflete apenas em parte o salto que ocorreu no preço por metro quadrado, uma vez que o tamanho dos apartamentos vendidos diminuiu recentemente.

O índice FipeZap, calculado para o mercado de São Paulo, mostrou salto de 135% nos preços por metro quadrado desde o início de 2008 até abril deste ano. Quando se faz o ajuste pela inflação medida pelo IPCA, o aumento real foi de 86% no período.

O problema é que a série histórica do índice FipeZap é curta e faltam estatísticas confiáveis que permitam verificar movimentos de longo prazo nos preços dos imóveis no Brasil.

Nos Estados Unidos e no Reino Unido, existem esses dados. Eles mostram que lá nunca ocorreu o cenário previsto pelo Sindicato da Habitação (Secovi) para o mercado brasileiro, segundo o qual os preços ficarão estáveis após a forte alta recente. Lá, sempre que os preços tiveram um período de elevação pronunciada, houve correção importante e demorada para baixo depois, com novo aumento no momento seguinte, num movimento cíclico.

De acordo com estudo da gestora de recursos americana GMO sobre o mercado imobiliário, entre 1950 e 1980 os ciclos (intervalos entre os picos) ocorreram de dez em dez anos nos EUA, aumentando posteriormente para 17 anos – mas sempre mantendo o movimento de altas e baixas nos preços. Note-se que as estatísticas consideram os preços reais, ou seja, ajustados pela inflação.

Nos EUA, segundo a GMO, um indício de que o preço dos imóveis está esticado demais para cima é quando ele fica dois desvios-padrão acima da média histórica de três vezes o valor da renda anual do trabalhador.

No Brasil, com a má distribuição de renda, o preço médio do imóvel financiado pelo SFH equivalia a 10,5 vezes a renda média anual do brasileiro em 2007. No ano passado, esse índice subiu para 12,1 vezes.

Embora a experiência internacional sugira que em algum momento os preços dos imóveis terão queda real no Brasil, não dá para ter segurança sobre quando isso irá ocorrer, ou, em outras palavras, se os preços ainda vão subir mais antes de recuar.

Fatia em relação ao PIB esconde expansão contratada

Fonte: Valor, 06 jun. 2012

O saldo das operações de empréstimo imobiliário no Brasil, conforme os dados do Banco Central, representa 4,8% do Produto Interno Bruto (PIB). Esse índice é bastante baixo quando comparado ao de outros países. Nos EUA, é de 81%, no Chile, 19%, e no México, 11%.

O baixo índice no Brasil é constantemente usado como argumento por empresas e bancos para negar a existência de uma bolha imobiliária no Brasil e mostrar como o país está apenas engatinhando nesse mercado. Mas esses 4,8% refletem mais o passado que o presente.

O dado do BC captura integralmente um financiamento imobiliário para o comprador final. Se o empréstimo é de R$ 150 mil, é esse valor que entra no ativo do banco como crédito e é esse número que entra nas estatísticas da autoridade monetária.

Mas no caso dos empréstimos para as construtoras, o saldo só registra as parcelas efetivamente liberadas, que dependem do andamento das construção. Isso significa que uma parte relevante dos empréstimos já aprovados para as incorporadoras ainda não aparece no número do BC.

Essa diferença de critérios ajuda a explicar por que Itaú Unibanco e Bradesco cumprem a exigibilidade de aplicação de 65% dos depósitos captados em poupança em empréstimo imobiliário. Quem olhar o balanço desses dois bancos verá que o saldo de empréstimos habitacionais representa cerca de 30% da captação via poupança.

A diferença para os 65% vem dó crédito aprovado – mas ainda não concedido – para as construtoras e também de outras aplicações consideradas pelo Banco Central como instrumentos de financiamento imobiliário, como fundos imobiliários e CRIs.

Pelo conceito abrangente, o crédito imobiliário passa a representar 8,3% do PIB. O valor ainda é baixo internacionalmente, mas é maior do que o índice usado de forma mais comum.

Vale notar ainda que, no momento em que as construtoras repassarem os créditos para os mutuários finais, o valor dos financiamentos na estatística do BC tende a aumentar, já que passará a incluir a margem da construtora. A diferença positiva costuma ser da ordem de 30%.

Existe outro fator que deve elevar a fatia do crédito imobiliário no PIB. Os saldos desses empréstimos são corrigidos pelas taxas de juros dos contratos, normalmente de 10% a 12% ao ano mais TR, enquanto a projeção de crescimento do PIB nominal para os próximos anos fica em torno de 9% por ano.

Assim, se não forem feitos novos empréstimos (o que é improvável), a fatia como proporção do PIB subirá vegetativamente, antes de cair com as amortizações.

Caixa amplia prazo de financiamento para 35 anos

Fonte: Estadão, 06 jun. 2012

A Caixa Econômica Federal anunciou ontem extensão do prazo de financiamentos imobiliários com recursos da poupança e mais uma rodada de corte das taxas de juros. A partir da próxima segunda-feira, quem quiser empréstimo para adquirir a casa própria poderá fazer o pagamento em até 35 anos e não mais em 30 anos.

Além disso, o consumidor passará a ter juro de 8,85% ao ano no lugar dos atuais 9% para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Se o mutuário for cliente ou receber salário pela Caixa, a taxa poderá chegar a 7,8%. Fora do SFH, os juros ficarão praticamente estáveis, passarão de 10% para 9,99% ao ano.

Também nesse caso, a variação pode chegar a 8,9% dependendo do relacionamento com a instituição. Todos os porcentuais são acrescidos de Taxa Referencial (TR).

O vice-presidente de governo e habitação da Caixa, José Urbano Duarte, disse que as mudanças podem proporcionar a compra de um imóvel mais caro pelo consumidor ou a aquisição do mesmo imóvel que imaginava antes, mas com prestações menores, já que o valor das parcelas poderá ser diluído por mais tempo. Hoje, apenas 4% dos empréstimos imobiliários do banco tem o prazo máximo de 30 anos.

Pelas regras atuais, uma pessoa com renda familiar de R$ 10 mil, pode obter um financiamento de até R$ 267 mil. A partir da próxima semana, esse valor sobe para R$ 280 mil e, se o mutuário receber seu salário pela Caixa, terá um teto de R$ 303 mil. As mudanças permitirão que o mutuário, caso seja cliente do banco e pegue um empréstimo de R$ 267 mil, passe a pagar uma prestação de R$ 2.604,00 por mês e não os atuais R$ 3.000,00.

FGTS. As condições mais atrativas, que podem ser usadas apenas para os novos financiamentos, valem somente nos casos em que os recursos são provenientes da poupança. O acesso a essa fonte de recursos é irrestrita, mas, na prática, quem se enquadrar nas regras dos recursos do FGTS, ainda tem mais vantagem, já que as taxas são, em média, de 6% ao ano.

Entre os requisitos para acessar os recursos do Fundo estão valor máximo do imóvel de R$ 170 mil, renda familiar de R$ 5,4 mil e não ter imóvel ou financiamento imobiliário em seu nome. A Caixa pediu ao Conselho Curador do FGTS que a extensão do prazo de financiamento de 35 anos também seja aplicado para as operações com dinheiro do Fundo e para os imóveis do Minha Casa, Minha Vida.

Empresas. O pacote apresentado pela Caixa ontem também inclui uma série de benefícios para as empresas e para construtoras e incorporadoras. O prazo total de financiamento à produção de unidades residenciais com recurso da poupança subirá de 24 meses para 36 meses.

A alteração, segundo Duarte, é para ampliar a participação da Caixa no mercado. “Vou poder financiar empreendimentos maiores”, disse. “Hoje há demanda e não queremos deixar de fazer um negócio.” Nestes casos, a taxa passará de 11,5% para 10,3% ao ano, podendo chegar a 9% se o cliente tiver relacionamento com a Caixa. Para imóveis comerciais, os juros cairão de 14% para 13% ao ano, com piso de 11%. Em relação a empréstimos para construção ou compra de imóvel próprio, a taxa passará de 13,5% para 12,5% ao ano, podendo chegar a 11,5%.

Caixa anuncia redução de juros e amplia prazos

Fonte: Valor, 06 jun. 2012

A Caixa Econômica Federal (CEF) anunciou ontem novas regras de financiamento imobiliário, conforme antecipou o site do Valor. A ação é mais uma ofensiva do governo federal para a redução dos custos do crédito, englobando agora a área habitacional. As novas regras passam a valer a partir de segunda-feira e não se aplicam a operações de refinanciamento de imóveis, ficando restritas a novos financiamentos.

De acordo com informações divulgadas pelo banco, o prazo do crédito habitacional para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com lastro em recursos da caderneta de poupança, foi ampliado de 30 anos para 35 anos.

As taxas de juros para imóveis financiados pelo sistema caem de 9% ao ano para 8,85% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR). A taxa pode chegar a 7,8%, dependendo do relacionamento do cliente com o banco. Para imóveis fora do SFH, as taxas foram reduzidas de 10% para 9,9% ao ano mais TR, podendo chegar a 8,9%.

No caso do crédito à construção, o prazo das linhas de financiamento foi ampliado de 24 meses para 36 meses. A taxa de financiamento à produção de unidades residenciais da Caixa caiu para 10,30%, podendo chegar a 9%. Para o financiamento de unidades comerciais, a taxa foi reduzida para 13%, também ficando menor (11%) em caso de relacionamento com o banco.

O vice-presidente de governo e habitação da Caixa, José Urbano Duarte, afirmou que ainda não procurou o Tesouro para solicitar uma capitalização de recursos para acelerar as operações de crédito neste ano. “Quando for a hora, vamos bater na porta do Tesouro.”

Duarte projeta um aumento entre 20% e 25% da contratação de financiamentos imobiliários neste ano em relação ao mesmo período de 2011. A perspectiva é que as contratações da modalidade de crédito fiquem entre R$ 96 bilhões e R$ 100 bilhões neste ano. De janeiro a 31 de maio, a contratação de crédito imobiliário foi de R$ 36,66 bilhões. No mesmo período de 2011, esse valor correspondia a R$ 25,01 bilhões.

Duarte disse que solicitou ao conselho curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) a ampliação dos prazos de pagamento do crédito habitacional também para empreendimentos que são construídos com funding do FGTS, que é mais barato do que a caderneta de poupança.

Para analistas do setor, as novas regras foram consideradas positivas para as incorporadoras, à medida que podem contribuir para incentivar a demanda e a produção de unidades, mas não são suficientes para reverter os problemas enfrentados pelo segmento.

No médio prazo, é esperado um movimento mais forte de tomada de empréstimos por parte dos compradores, mas o nível já alto de endividamento das famílias ainda deve pesar na demanda, segundo o analista Flávio Ramalho, da Banif Corretora. O alto preço das casas também é um obstáculo para o aumento da demanda. “O valor subiu bem acima da renda disponível nos últimos anos e a renda também ficou mais comprometida com outras dívidas “, diz Ramalho.

Para Erick Scott Hood, da SLW Corretora, há outro fato que pode diminuir o efeito das medidas tomadas pela Caixa. “O problema é que boa parte das pessoas que planejava comprar um imóvel já fez isso no bom momento do setor, até 2010″, explica.

Embora as medidas sejam favoráveis ao setor, a maior parte dos problemas que levaram várias incorporadoras a apresentar, nos dois últimos trimestres, resultados ruins e abaixo dos esperados pelo mercado, não resulta das condições de crédito imobiliário em vigor até agora.

‘Minha Casa, Minha Vida 2′ só entrega 2% das casas para baixa renda
Fonte: Valor, 06 jun. 2012

Em vigor desde o início do ano passado, a segunda fase do programa Minha Casa Minha Vida entregou, até a terceira semana de maio, 2% das 191 mil casas contratadas na faixa 1 do programa, que engloba famílias com renda mensal de até R$ 1.600. Nas faixas 2 e 3, onde não há subsídios diretos do governo para a construção das residências, metade das 490 mil pessoas que assinaram contratos receberam as chaves da nova casa de acordo com dados da Caixa Econômica Federal. A diferença entre os tipos de contrato e a paralisação das contratações na primeira faixa durante nove meses para a revisão de exigências técnicas ajudam a explicar a discrepância.

A segunda fase prevê 2 milhões de moradias, sendo 1,2 milhão para a primeira faixa, 600 mil para a segunda e 200 mil para a terceira. Desse total, 680 mil foram contratadas entre 2011 e maio de 2012.

Com o término das contratações de um milhão de casas na primeira fase do programa ao fim de 2010, o governo reavaliou algumas exigências para a segunda fase. Mudanças técnicas como o aumento do tamanho dos batentes, a exigência de cerâmica de melhor qualidade na obra e o incremento da área construída total foram discutidas com as construtoras.

O martelo do novo modelo foi batido em agosto de 2011, e os contratos para as famílias com menor renda começaram a ser assinados em setembro, segundo Teotonio Costa Resende, diretor de habitação da Caixa. “A faixa 1 ficou totalmente parada. Além disso, nas outras duas faixas, a necessidade é só de financiamento. As empresas começam a construir e depois procuram os clientes. Na primeira, tem que negociar parceria com o município, achar o terreno e o comprador, assinar o contrato e só depois o projeto sai do papel”, diz.

A maior demanda – o Minha Casa 2 tem previsão de contratação total de 2 milhões de unidades até o fim de 2014 – também aumentou a diferença de tempo entre quem espera uma casa comprada pela faixa 1 em relação às outras duas. Na primeira fase, a entrega ficava entre 12 e 15 meses. Agora, o prazo foi prolongado para 24 meses segundo o diretor da Caixa. “A experiência mostrou que não era possível construir 500, 700 unidades em até 15 meses. Só a burocracia entre assinar o papel e começar a construir consome 90 dias.”

A agilidade nas faixas 2 (renda familiar entre R$ 1.600 e R$ 3.100) e 3 (R$ 3.100 a R$ 5.000) fez a MRV Engenharia focar seus negócios quase que exclusivamente na segunda faixa. Construtora do Minha Casa com maior volume de operações até o momento, a empresa assinou contratos que somam R$ 5,8 bilhões de acordo com dados do Ministério das Cidades. Segundo a própria MRV, o programa governamental é responsável por 90% de seus negócios.

O contato direto com o comprador, tendo apenas a Caixa como avaliadora do financiamento e do projeto, sem a necessidade de negociações com outros órgãos do poder público, é um dos motivos que levaram a empresa a focar no segmento dentro do programa. “A rentabilidade na primeira faixa é muito baixa e mesmo assim você só viabiliza um projeto se tiver apoio do município”, afirma o presidente Rubens Menin. Apesar disso, foi justamente o aumento de contrapartidas ao poder público que fez a empresa a registrar lucro líquido menor do que o esperado pelo mercado no primeiro trimestre do ano. O aumento de custos também afetou o lucro, que atingiu R$ 113 milhões de janeiro a março de 2012, contra R$ 153 milhões em igual período de 2011.

Com tempo médio de entrega entre seis e oito meses a partir da assinatura do contrato nas faixas 2 e 3, a MRV tem como público-alvo a nova “Classe C”, segundo Menin. “A maioria da população hoje no Brasil está na segunda faixa. Uma família composta por uma empregada doméstica e um faxineiro já se enquadra nisso”, diz.

Essa percepção parece acertada. Apesar de as famílias de menor renda serem o alvo de 60% da meta de construção de casas na segunda fase do programa federal, o maior volume de contratação ficou até agora no perfil explorado pela MRV: 433 mil unidades (63% do total contratado), principalmente no Sudeste e no Nordeste, com 235 mil unidades já entregues.

Os municípios mais populosos do país estão encontrando dificuldades em contratar na primeira faixa, especialmente São Paulo, onde o terreno é mais caro. Mesmo com o subsídio de R$ 20 mil por habitação do governo do Estado, há menor “atratividade” nesse tipo de casa, que possui preço-teto de R$ 65 mil, de acordo com Sergio Watanabe, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP). “O programa tem melhor desempenho na faixa 2. A questão do preço é fundamental para atrair construtoras. Aquelas que pegam a primeira faixa estão construindo fora das capitais.”

A Emmcamp Residencial, terceira construtora com mais negócios ligados ao programa, atua majoritariamente na primeira faixa. Apesar da rentabilidade menor, a empresa ganha na quantidade de unidades vendidas, que até agora renderam R$ 1 bilhão em contratos, segundo o ministério. Atualmente, ela está construindo 20 mil unidades, e prevê entregar 30 mil este ano. André Campos, vice-presidente comercial da Emmcamp, reconhece que há maior burocracia, mas afirma que ela acontece só até a aprovação do projeto. A diferença entre as entregas nas faixas se dá no modelo de negócios. “Na primeira fase assina-se quando só tem mato no terreno. Por isso que demora até dois anos.”

O descompasso nas faixas também é registrado no Minha Casa Minha Vida 1, onde não houve a paralisação na primeira faixa. Até maio, 38% das 418 mil unidades habitacionais contratadas na faixa 1 tinham sido entregues. Nas faixas 2 e 3, das 497 mil casas, 72% estavam prontas para ser habitadas.

A previsão de Teotonio Costa Resende é que praticamente todas as 404 mil unidades restantes do Minha Casa 1 estejam finalizadas até o fim do ano. “O que vai sobrar é residual”, diz, para depois considerar normal a extensão do prazo em alguns casos. “Até o momento foram contratadas 1,7 milhão de unidades em todo o programa. É natural haver atraso nas três faixas. Tivemos problemas com mão de obra e material de construção. Mas o importante é que está sendo tudo entregue até o prazo limite.”

Mercado Imobilário 05/01/2012


SP: imóveis usados têm valorização de até 175% em dois anos

Fonte: Infomoney, 05 jan. 2012

A valorização de imóveis  usados em São Paulo chegou até 175% no período de 2009 a 2011, conforme mostra o levantamento realizado pela Lello Imóveis.

Este pico de valorização foi encontrado na região da Mooca, onde a média ficou em 80%. No Tatuapé, os apartamentos usados de dois dormitórios tiveram valorização de até 93%, com média de 56%.

Já na região e Perdizes a valorização máxima observada foi de 86%, e a média atingiu 51%. Nos Jardins a valorização atingiu a média de 52% e, em Santana, de 51%, ambas com picos de 54%.

Preço médio

Considerando as cinco regiões analisadas (Perdizes, Jardins, Santana, Mooca e Tatuapé) o preço médio do metro quadrado dos apartamentos analisados foi de R$ 4,97 mil em 2011, com valorização média de 56,6%. Dois anos antes o preço médio do metro quadrado destes apartamentos era de aproximadamente R$ 3,1 mil.

Entre as regiões, o preço médio do metro quadrado mais caro, de R$ 7 mil, foi encontrado nos Jardins. Em Perdizes o preço do metro quadrado ficou em R$ 6,5 mil.

Já em Santana,Tatuapé e Mooca o preço médio do metro quadrado ficou em R$ 5 mil, R$ 4,8 mil e R$ 4,5 mil, nesta ordem.

Foram analisados apartamentos de dois dormitórios, entre 50 e 100 metros quadrados, que registraram maior procura na cidade.

De acordo com a diretora da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, a valorização dos imóveis foi impulsionada pela revitalização de bairros e a expansão das linhas do metrô.

Na opinião de Roseli, em 2012, o imóvel continuará sendo uma boa aposta de investimento seguro e rentável, com tendência de concorrer mais intensamente com os investimentos em renda fixa, cuja rentabilidade tende a cair com a redução da taxa Selic.

“Não há bolha no mercado imobiliário, uma vez que ainda há farta disponibilidade de crédito e a demanda continua alta. Por isso, não temos indicativo de que haverá qualquer redução no preço de imóveis usados. Pelo contrário, eles continuarão se valorizando, sendo ótima opção para investimento em locação e revenda”, afirma.

Preço do metro quadrado mais caro de SP é três vezes maior que o do mais barato

Fonte: Infomoney, 04 jan. 2012

Com preço 267,66% maior que o do bairro mais barato de São Paulo, a região do Jardim Paulistano, localizada na zona oeste da cidade de São Paulo, tem o metro quadrado mais valorizado do município em dezembro, segundo revela o índice Fipezap, elaborado pela Fipe  (Fundação Instituto de Pesquisa Econômica) e pela Zap Imóveis.

De acordo com o levantamento, o preço do metro quadrado de um apartamento no Jardim Paulistano chegou a R$ 9.585, 58% mais caro do que o preço médio do metro quadrado apurado na cidade, de R$ 6.066 no último mês do ano.

A região do Ibirapuera/Vila Nova Conceição foi a segunda mais valorizada de São Paulo, com o preço de R$ 9.496 o metro quadrado. São Miguel Paulista é a área mais em conta – R$ 2.607 o metro quadrado -, conforme é possível observar na tabela a seguir:

Maiores e menores valores de metro quadrado em São Paulo
Bairro Maiores preços Bairros Menores preços
Jardim Paulistano R$ 9.585 Itaquera R$ 2.899
Ibirapuera/Vila Nova Conceição R$ 9.496 Jaçanã R$ 2.858
Chácara Itaim R$ 8.100 Paraisópolis R$ 2.762
Vila Olímpia R$ 7.870 Arthur Alvim R$ 2.736
Fazenda Morumbi – Jóquei Clube R$ 7.761 São Miguel Paulista R$ 2.607
Fonte: Fipe/Zap Imóveis

Rio de Janeiro

No Rio de Janeiro, a diferença entre o preço médio do metro quadrado apurado no último mês do ano (R$ 7.421) e o valor mais caro da cidade (de R$ 17.156, no Leblon) é de 131,18%.

Na capital fluminense, os bairros mais caros, além do Leblon, são Ipanema (R$ 15.383), Lagoa (R$ 13.955), Gávea (R$ 12.943) e Jardim Botânico (R$ 11.780).

Os bairros de Anchieta e Coelho Neto, por outro lado, estão entre os mais baratos da cidade, com o metro quadrado em R$ 1.144 e R$ 1.009, respectivamente.

Preço de apartamentos usados sobe 26% em 2011

Fonte: Infomoney, 04 jan. 2012

O preço de venda de apartamentos usados aumentou, em média, 26% em 2011, frente ao ano anterior, revelou o indicador elaborado pela Fipe (Fundação Instituto de Pesquisa Econômica) e pela Zap Imóveis, que trata de unidades residenciais anunciadas em seis capitais brasileiras e Distrito Federal.

De janeiro a dezembro do ano passado, o Rio de Janeiro lidera a alta (+37,9%), seguido por Recife, com valorização de 30,7%, e São Paulo, com variação de 27%. Na sequência, aparecem Belo Horizonte, com alta de 22,7% e Fortaleza, com 18,4%. Já o Distrito Federal e Salvador registram as altas menos intensas no período, de 14,6% e 6,8%, nesta ordem.

Considerando somente dezembro, na média das sete capitais analisadas, os preços subiram 1,1%, ante 1,4% do mês anterior, mantendo a tendência de desaceleração verificada desde abril de 2011.

No período, destacam-se Recife e São Paulo, com expansão de 2,4% e 1,4%, respectivamente. Em seguida, vêm Rio de Janeiro e Belo Horizonte, com aumentos de 1,1% e 0,8%, nesta ordem. Salvador apresentou alta de 0,7% e Fortaleza, de 0,6%. Já o Distrito Federal apresentou leve queda de  0,2%.

Número de dormitórios

O indicador ainda acompanha o preço segundo o número de dormitórios. Em dezembro, a valorização mais intensa foi a dos imóveis de dois dormitórios, com alta de 1,5%, seguidos pelos de um e três dormitórios, ambos com alta de 1%. Os imóveis de quatro dormitórios valorizaram 0,5%.

Desde janeiro de 2008, em São Paulo, os apartamentos com um e dois dormitórios apresentaram variação de 139% e 136%, respectivamente, os de três dormitórios apresentaram alta de 116%, enquanto os de quatro ou mais dormitórios variaram 88%.

No Rio de Janeiro, por sua vez, os apartamentos de um dormitório ficaram, no período, 177% mais caros. Os de dois e três dormitórios subiram 150% e 144%, respectivamente, enquanto os de quatro quartos ou mais tiveram alta de 136%.

Preço médio

No geral, o preço médio do metro quadrado foi de R$ 6.185 no mês passado, com destaque para o Distrito Federal, que chegou a R$ 7.919 no período, conforme a tabela a seguir:

Preço médio anunciado do metro quadrado
Local Dezembro 2011
Distrito Federal R$ 7.919
Rio de Janeiro R$ 7.421
São Paulo R$ 6.066
Belo Horizonte R$ 4.619
Recife R$ 4.666
Fortaleza R$ 4.277
Salvador R$ 3.539
Fonte: Fipe/Zap Imóveis