Mercado Imobiliário 05/06/2013

13 de junho de 2013 Deixe um comentário

Desapropriação de imóveis para projeto habitacional no centro deve sair este mês

 

Fonte: Estadão, 04 jun. 2013

 

Cerca de 20 mil unidades devem ser criadas nos próximos anos por meio do programa Casa Paulista, uma parceria entre União, Estado, município e iniciativa privada

 

O governo do Estado pretende publicar, até o fim do mês, decretos de desapropriação de cerca de 500 imóveis na região central que serão destinados à criação de 20 mil unidades habitacionais para famíliias que ganham até 10 salários mínimos, como parte do programa Casa Paulista.

 

O projeto foi apresentado no início da tarde desta terça-feira, 4, como um dos exemplos de como grandes projetos podem mudar a vida nas cidades durante o New Cities Summit (Comitê das Novas Cidades), evento internacional que começou nesta terça no Parque do Ibirapuera.

 

O secretário estadual de Habitação, Sílvio Torres, afirmou que serão necessários investimentos de R$ 4,6 bilhões, divididos entre os governos federal, estadual e municipal, além da iniciativa privada. “A consulta pública do edital termina dia 9. Após fazer os ajustes, devemos publicar a licitação até o fim do mês.”

 

A previsão do governo é contratar a construção dos empreendimentos em outubro, para que as primeiras unidades sejam entregues a partir de dois anos. Os prédios do Casa Paulista devem ficar próximos a estações de trem e metrô e devem prever outros usos, além do residencial. Em troca da construção, as construtoras poderão explorar economicamente os edifícios entre 14 e 20 anos.

 

Haddad desiste de vender rua no Itaim Bibi

Fonte: Estadão, 05 jun. 2013

 

O prefeito Fernando Haddad (PT) comunicou hoje à Câmara Municipal ter desistido de colocar à venda uma rua sem saída de 589 metros quadrados no Itaim Bibi, na zona sul de São Paulo.

 

Acusado de tentar favorecer o mercado imobiliário por vereadores da oposição nas últimas sessões, Haddad retirou de pauta o projeto de lei que autorizava a venda, por R$ 5,83 milhões, da Rua Oswaldo Imperatrice, uma travessa da movimentada Rua Leopoldo Couto de Magalhães, área nobre da capital, onde o metro quadrado chega a custar R$ 20 mil.

 

A proposta foi apresentada em novembro do ano passado pelo ex-prefeito Gilberto Kassab (PSD) e revelada pelo Estado. A gestão Haddad manteve a disposição de concretizar a venda após a transição do governo. O projeto foi colocado na pauta de votação nas duas sessões extraordinárias realizadas na semana passada. No plenário, o vereador Andrea Matarazzo (PSDB) acusou o governo de “golpe” para favorecer construtoras com a venda.

 

Segundo moradores e comerciantes da região do Itaim Bibi, a rua seria vendida para a Birmann Empreendimentos, que comprou os terrenos no entorno da via. Na verdade, a empresa gerencia o projeto imobiliário no local para um grupo de investidores, a Faria Lima Traine Properties.

 

Ontem o líder de governo, Arselino Tatto (PT), comunicou aos vereadores sobre a desistência da venda. “Queria comunicar a todos a retirada de pauta do projeto e seu envio para o arquivo da Casa.”

 

Logo após o Estado revelar no final de novembro que Kassab pretendia vender a Rua Oswaldo Imperatrice, a Sociedade Amigos do Itaim Bibi entrou com ação na Justiça pedindo liminar para impedir a votação do projeto. O próprio Haddad foi informado na semana passada de que moradores no entorno eram contrários ao negócio e tinham buscado o Judiciário.

 

O prefeito também teve conhecimento de que a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) apontou que a quantia pedida pela Prefeitura – R$ 5,8 milhões (R$ 9.900, o m²) – não corresponde ao valor de mercado da região. Segundo a entidade, o metro quadrado de um terreno na Avenida Brigadeiro Faria Lima custa o dobro, cerca de R$ 20 mil.

 

Preço de imóveis sobe quase 5% no acumulado de 2013, mostra FipeZap

Fonte: G1, 05 jun. 2013

 

O preço médio do metro quadrado dos apartamentos prontos em 16 municípios brasileiros subiu para R$ 6.748 em maio, o que representa alta de 1% na comparação com abril, conforme indica o Índice FipeZap Ampliado, divulgado nesta quarta-feira (5). Com isso, o preço anunciado acumula alta de 4,9% nos cinco primeiros meses de 2013.

 

A variação do último mês é ligeiramente menor que a registrada em abril, quando a alta foi de 1,1%.

 

As maiores altas foram registradas em Curitiba (3,3%) e no Recife (2,9%). No Rio de Janeiro, que já tem o metro quadrado mais caro do país (R$ 9.160), a variação de preços chegou a 1,2% em maio. Em São Paulo, a alta foi de 1%.

 

Das 16 cidades cujos preços são monitorados, apenas duas registraram queda nos preços no período: Florianópolis (-0,2%) e Belo Horizonte (-0,1%).

 

As mais caras

 

Depois do Rio, Brasília desponta com o segundo metro quadrado mais caro do país, ao custo médio de R$ 8.346. São Paulo ocupa o terceiro lugar, com o metro quadrado anunciado valendo, em média, R$ 7.192. Entre as cidades pesquisadas, o preço mais barato foi encontrado em Vila Velha (R$ 3.542).

 

Segundo o levantamento, no bairro do Leblon, no Rio, o preço do metro quadrado no mês de maio chegou a R$ 21.767. Na mesma cidade, a Pavuna tem o metro quadrado mais barato (R$ 1.967). Em São Paulo, o preço mais caro segue sendo o do bairro Vila Nova Conceição (R$ 12.703 o m²), com Guaianazes na “lanterna” de custos (R$ 3.163 o m²).

 

Índice composto

 

O Índice FipeZap Composto – que acompanha a evolução média do preço nas sete cidades que originalmente faziam parte do indicador e que tem série histórica maior – subiu 0,9% em maio, ante abril.

 

Ao longo de 2013, o indicador composto tem alta acumulada de 4,7%. No período de 12 meses, o FipeZap Composto registrou aumento de 11,9%, mesma taxa observada em abril, mas quase a metade do que havia sido medido em maio de 2012, quando o aumento foi de 19,9%.

 

Segundo o estudo, os últimos dados do Índice FipeZap Composto “parecem apontar para uma interrupção, ao menos momentânea, na desaceleração da alta dos preços”.

 

O Índice FipeZap foi desenvolvido e é calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), em parceria com o portal ZAP Imóveis. O indicador acompanha o preço médio do metro quadrado de apartamentos prontos em 16 municípios brasileiros com base em anúncios da internet. Os municípios abrangidos são: Rio de Janeiro, São Paulo, Niterói, Brasília, Belo Horizonte, Recife, Fortaleza, São Caetano do Sul, Florianópolis, Porto Alegre, Santo André, Salvador, São Bernardo do Campo, Vitória, Curitiba e Vila Velha.

 

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Mercado Imobiliário 04/06/2013

13 de junho de 2013 Deixe um comentário

Bairros distantes do Centro foram os que mais valorizaram em São Paulo em 2012

Campeão em valorização foi o bairro de São Domingos, na região do Butantã

Fonte: Infomoney, maio 2013

Os bairros distantes da região central da capital paulista foram os que mais valorizaram na passagem de 2011 para 2012, segundo revelam dados divulgados pelo Agente Imóvel.

De acordo com o levantamento, no período, o campeão em valorização foi o bairro de São Domingos, na região do Butantã, cujo preço do metro quadrado passou de R$ 2.336,36, em 2011, para R$ 5.686,46, no ano passado, um aumento de 59%.

O bairro de Vila Jacui, na região de Itaquera, foi o segundo que mais valorizou, com alta de 36%. No geral, segundo a pesquisa, o metro quadrado em São Paulo ficou 10,91% mais caro no ano passado, saindo de R$ 5.978,43 para R$ 6.630,53. Abaixo, a lista dos dez bairros que mais valorizaram entre 2011 e 2012.

Valorizações 2012

Bairro

2011

2012

Variação

São Domingos

R$ 2.336,36

R$ 5.686,46

59%

Vila Jacui

R$ 3.264,43

R$ 5.087,49

36%

Cidade Líder

R$ 3.112,34

R$ 4.667,95

33%

Vila Prudente

R$ 4.269,68

R$ 6.392,52

33%

Santo Amaro

R$ 7.040,45

R$ 10.252,83

31%

São Mateus

R$ 2.848,02

R$ 4.051,07

30%

Pirituba

R$ 4.210,28

R$ 5.881,32

28%

Pari

R$ 4.072,52

R$ 5.565,42

27%

Liberdade

R$ 8.557,33

R$ 11.099,05

23%

Perdizes

R$ 8.439,79

R$ 10.996,72

23%

*Fonte: Agente Imóvel

Desvalorização

Na outra ponta, entre os bairros que perderam valor em 2012, estão Cangaiba (-18%), Bom Retiro (-13%) e Raposo Tavares (-11%).

Governo estuda desativar cadeião de Pinheiros para reurbanizar marginal

Fonte: Estadão, 04 jun. 2013

Plano desenvolvido desde abril em uma das áreas que mais crescem na cidade também prevê mudança da Ceagesp, criação de ciclovia e trilha de caminhada com 50 km entre a Represa Billings e a Barragem da Penha e uma rede de corredores verdes

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O Estado estuda desativar o Cadeião de Pinheiros e transferir para outro lugar a Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais de São Paulo (Ceagesp) como forma de abrir espaço para um plano de revitalização das margens dos Rios Pinheiros e Tietê. Nas próximas semanas, o governo espera uma resposta do Banco Mundial para começar a detalhar os projetos.

Os terrenos, que somam cerca de 750 mil m² e estão em uma das áreas que mais crescem na cidade, dariam lugar a uma área verde com metade do tamanho do Parque do Ibirapuera, que seria interligada a uma rede de parques previstos no projeto. Uma das ideias é levar para o local a filial de algum museu internacional – como o Guggenheim -, além de criar espaço para apresentações de artistas independentes e a prática de esportes. O governo ainda não fala em prazos ou custos envolvidos na empreitada.

O plano está sendo desenvolvido desde abril pelo Comitê de Requalificação Urbana e Social das Marginais, ligado à Secretaria da Casa Civil, e tem o apoio da iniciativa privada por meio do Movimento Brasil Competitivo. O protocolo de intenções entre as partes foi assinado em 15 de abril no Palácio dos Bandeirantes.

A mudança da Ceagesp é pleiteada há alguns anos, mas enfrenta resistência de comerciantes e clientes. A área pertence ao governo federal e abriga a maior central de abastecimento da América Latina, por onde circulam cerca de 50 mil pessoas diariamente. A retirada do cadeião, por sua vez, depende da construção de quatro ou mais Centros de Detenção Provisória (CDPs) no Estado para abrigar os presos do local – atualmente, são 6.140.

Ciclovia. As diretrizes iniciais do comitê preveem a construção de uma ciclovia e uma trilha de caminhada de 50 quilômetros de extensão ligando a Represa Billings, na zona sul, à Barragem da Penha, na leste, acompanhando os Rios Pinheiros e Tietê. Ao longo das ciclovias, estão previstos pontos de empréstimo e estacionamento de bicicletas, além de “bicitáxis”.

Uma rede de corredores verdes integraria esse novo parque das margens dos rios com os Parques da Juventude, na zona norte, da Aclimação, na região central, e do Ibirapuera, na zona sul.

O primeiro passo para a requalificação é a construção de uma ciclopassarela ligando o Parque Villa-Lobos à Cidade Universitária e à ciclovia da Marginal do Pinheiros e a derrubada do muro do câmpus da Universidade de São Paulo na zona oeste. A ciclopassarela foi anunciada em dezembro, com previsão de entrega no primeiro semestre de 2014.

Outra diretriz prevista no Plano de Requalificação é a limpeza dos rios, o que pode permitir sua navegação. Para isso, as intervenções devem começar a ser feitas em cidades do leste da Grande São Paulo já neste ano. O grupo ainda estuda modelos econômicos capazes de viabilizar os custos do projeto.

Diretor de RI explica como a EzTec mantém a maior margem bruta do setor

Fonte: Infomoney, 03 jun. 2013

A TV InfoMoney traz entrevista exclusiva com o diretor de relações com investidores da construtora e incorporadora EzTec (EZTC3), Emílio Fugazza, que fala sobre o resultado do primeiro trimestre e como a empresa vem mantendo a maior margem bruta do setor, a venda de cerca de meio milhão da Torre A do empreendimento EZTowers, além de expectativas para os próximos meses. Confira:wp130613

Para ver o video, clique na imagem ou acesse o link abaixo :

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 Assinatura 11e12

Mercado Imobiliário 03/06/2013

13 de junho de 2013 Deixe um comentário

São Paulo tem construção entre as 18 mais sustentáveis do mundo

Megacomplexo sendo erguido no Brooklin, na zona sul, foi um dos dois escolhidos pela Fundação Clinton no Brasil; empreendimento de Santa Catarina também está na lista

Fonte: O Estado de S. Paulo, 31 maio 2013

A cidade de São Paulo possui um dos dois empreendimentos escolhidos como um dos 18 projetos mais sustentáveis do mundo pelo Climate Positive Development Program, iniciativa da Fundação Clinton e do U.S Green Building Council. O Parque da Cidade, megacomplexo com prédios residenciais, comerciais, shopping e hotel, em construção no Brooklin, zona sul, foi considerado referência internacional de desenvolvimento urbano e redução da emissão de CO2. O catarinense Pedra Branca Cidade Sustentável, da cidade de Palhoça, também faz parte da lista.

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Construído em uma área de 82 mil metros quadrados,

empreendimento tem usina de concreto própria

O Parque da Cidade,  da Odebrecht, tem custo estimado em R$ 4 bilhões e deve economizar R$ 500 mil na sua fase de obras por conta de iniciativas sustentáveis, segundo a construtora. Construído em uma área de 82 mil metros quadrados, ele terá cinco torres corporativas, uma torre de salas comerciais, duas torres residenciais, um shopping center e um hotel. O empreendimento terá 22 mil metros quadrados de área verde, aberta 24 horas para o público. O complexo deve ficar pronto em 2019 e terá a circulação de aproximadamente 65 mil pessoas por dia.

O “canteiro de obras sustentável” do Parque da Cidade inclui um sistema de captação de energia solar, uso de lâmpadas LED e ar condicionado com sistema para economia de energia elétrica. Além disso, é feita a captação de água da chuva, que passa por um tratamento brando e é utilizada nos banheiros. Os sanitários têm um sistema de esgoto a vácuo, que promove economia de água. Durante os seis anos de construção do empreendimento, devem ser poupados 27.600 m³ de água e 20% de energia elétrica.

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“O fato de dispormos de um grande terreno e bastante tempo de construção nos permitiu transformar o canteiro em um laboratório, experimentando conceitos sustentáveis a serem aplicados quando o empreendimento estiver pronto”, explica o diretor de engenharia e construção da Odebrecht Realizações Imobiliárias, Eduardo Frare, responsável pelo projeto.

Ele afirma que o “canteiro sustentável” também tem o papel de educar as pessoas em relação a práticas que visam a economia de água e energia, além da destinação adequada de resíduos. “Temos um sistema de coleta de resíduos disponibilizado para a comunidade do entorno, onde as pessoas podem trazer seu lixo para fazermos a destinação correta, seja de óleo de cozinha, baterias, computadores, lixo orgânico.” Em três meses, foram coletados 1,8 tonelada de resíduos.

No canteiro de obras, foi montada uma usina de concreto própria, com o objetivo de diminuir a circulação de caminhões pela cidade. A previsão é de que, durante os seis anos, sejam rodados 200 mil quilômetros a menos.

A iniciativa, no entanto, tem impacto na mão de obra. Com a adoção dessas medidas, o número de funcionários é reduzido de mais ou menos 4 mil para 2 mil. Para Frare, menos pessoas circulando no canteiros significa mais segurança. “Se obras já são incômodas para quem mora perto, imagine para quem está trabalhando lá, todo dia. Fora os transtornos causados por uma equipe grande em uma obra num espaço urbano – são 4 mil funcionários vindo de carro ou ônibus.”

Os trabalhadores têm disponível um totem informativo, com dados sobre o consumo de água, energia e emissão de CO2 da obra. O dashboard também tem conexão com sites de órgãos como CPTM e SPTrans e traz informações sobre linhas de ônibus, metrô, trem, voos, horários de trânsito etc.

Medidas devem ser avaliadas. A engenheira civil Cilene Garcia, do grupo Eesc Sustentável da Escola de Engenharia da USP de São Carlos,  focado em construções sustentáveis e áreas verdes, afirma que canteiros desse tipo são, de fato, uma tendência, mas nem todas as iniciativas de sustentabilidade são simples de serem adaptadas e requerem uma avaliação.

“O reuso de água, por exemplo, envolve questões normativas complicadas, porque aquela água captada pela chuva só pode ser usada para alguns fins, em que não haja o risco de uma pessoa consumi-la”, explica Cilene. Ela acrescenta que nem sempre essa medida é rentável porque implica no custo adicional de bombeamento da água, que gasta energia, e no uso de tubulações diferentes e separadas. “Se a obra não vai durar bastante tempo, não se justifica fazer isso, porque o gasto não vai ser diluído.”

Em relação à usina de concreto própria, a engenheira diz que essa é uma prática comum em obras grandes, em que há bastante espaço. “Até porque a empresa economiza gastos com gasolina e evita que os caminhões fiquem parados no trânsito.” Sobre os painéis de energia solar, Cilene afirma que a captação é muito baixa e supre apenas a iluminação, que não chega a 1% dos gastos do canteiro. “O interessante é captar energia suficiente para usar com os equipamentos, que demandam alta potência e proveriam uma economia maior, mas seriam necessários mais painéis e, logo, mais espaço.”

As iniciativas sustentáveis em um canteiro de obras podem ser, no entanto, variadas. Cilene conta, por exemplo, que nas obras do grupo da Escola de Engenharia, têm sido utilizadas telhas recicladas para o fechamento da construção, em vez de chapas compensadas (tapumes de madeira comumente usados para cercar obras). “Apesar da telha ser mais cara, ela dura mais tempo e pode ser usada outras vezes, enquanto a chapa é jogada fora e vira resíduo.”

Torre comercial em Nova York é vendida por US$ 1,3 bi

A empresa imobiliária Crown Acquisitions e a firma de investimentos Highgate fecharam um acordo para comprar um…

Fonte: O Estado de S. Paulo, 02 jun. 2013

A empresa imobiliária Crown Acquisitions e a firma de investimentos Highgate fecharam um acordo para comprar um prédio de escritório de 27 andares, próximo ao Central Park, em Manhattan, na cidade de Nova York, por US$ 1,3 bilhões, a maior quantia já paga por uma propriedade comercial em mais de um ano.

O prédio, localizado na Avenida Madison, foi vendido pela fundo de “private equity” Carlyle Group (CG). A Crown, fundada por Stanley Chera, investe em bens imobiliários principalmente na área de varejo em Nova York, Miami e outras regiões da América do Norte. A Highgate é uma empresa de investimentos que comprou mais de US$ 7 bilhões em ativos imobiliários.

O acordo é o mais recente sinal do forte apetite de investidores por propriedades comerciais em pontos privilegiados em Manhattan. A Carlyle vendeu a propriedade por mais de US$ 2,1 mil o metro quadrado. As informações são da Dow Jones.

JHSF distribui fundo de imóveis de ‘capital protegido’

Fonte: Valor, 03 jun. 2013

Mesmo num ambiente mais desafiador, marcado pela alta da taxa de juros, há fundos imobiliários com oferta na rua atrás do dinheiro dos investidores. Um deles é o JHSF Rio Bravo Boa Vista Capital Protegido, que pretende captar R$ 400 milhões com a emissão de 4 milhões de cotas no valor de R$ 100 cada. Os recursos serão aplicados no empreendimento residencial de alto luxo Fazenda Boa Vista, desenvolvido pela incorporadora JHSF em uma área de 11,6 milhões de metros quadrados, localizada a 102 quilômetros da capital paulista.

O período de reserva para os investidores em geral começou no dia 24 de maio e vai até o dia 24 deste mês. A aplicação mínima é de R$ 10 mil, o equivalente a 100 cotas. Com os recursos da oferta, o fundo vai constituir uma sociedade de propósito específico (SPE) que, por sua vez, será parceira de sociedades em conta de participação (SPC) formadas para construir os imóveis da Fazenda Boa Vista. Essas SPCs, que atuam em sociedade com a JHSF, vão repassar mensalmente ao fundo imobiliário recursos que garantam uma distribuição mensal de proventos.

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O rendimento dos cotistas virá, é claro, da venda dos empreendimentos. Já foram construídas na área cerca de 200 residências, 24 quilômetros de ruas e plantadas 20 mil árvores. Entre outros empreendimentos, o condomínio conta com quadras de tênis, campos de golfe e um Hotel Fasano, que oferece serviços aos moradores. O risco do investimento é não conseguir vender os imóveis pelo preço e na velocidade desejados. O retorno almejado é sedutor: variação do IPCA mais 9% ao ano. Trata-se, portanto, de um rendimento real (descontada a inflação) de 9% ao ano, um nível bastante elevado, já que ganhos reais hoje são raros.

Para tentar contornar o risco elevado e atrair os investidores, foi criada uma estrutura com contratos de opções (direito de compra e venda de um ativo por preço e em data predeterminados) para garantir uma rentabilidade mínima de 1% ao ano mais variação do IPCA. Após oito anos, quando se encerra a aplicação, o fundo tem uma opção que lhe permite vender os empreendimentos nos quais investiu à JHSF, recebendo em troca recursos para pagar aos cotistas pelo menos a rentabilidade mínima. Daí o acréscimo da expressão ‘capital protegido’ ao nome do fundo.

Além do ganho ao fim do período, o fundo se propõe a pagar rendimento mensal equivalente ao IPCA mais 1% ao ano. O investidor deve, contudo, se acautelar. O próprio prospecto da oferta do portfólio afirma que “é importante destacar que a rentabilidade mínima não representa e nem deverá ser considerada como uma promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade aos cotistas”.

A oferta é tocada por nomes de peso. O coordenador líder da distribuição e futuro gestor do fundo é a Rio Bravo Investimentos, capitaneada pelo ex-presidente do Banco Central Gustavo Franco. Os coordenadores contratados são o BB Investimentos e a Caixa, que também vai atuar como administrador do fundo. Segundo um analista do setor imobiliário que prefere não ser identificado, com a estrutura de distribuição do BB e da Caixa, é bem provável que o fundo consiga captar os R$ 400 milhões. “E o fato de ter o nome capital garantido deve ajudar na distribuição, embora o investidor talvez não entenda a estrutura por trás disso e os riscos dos empreendimentos”, afirma.

O quão descontadas estão 14 construtoras na bolsa

Análise do Bank of America Merrill Lynch revela que o mercado está “excessivamente pessimista”

Fonte: Exame

O mercado pegou pesado com as ações das construtoras na bolsa brasileira. E um dos melhores indicadores para perceber o quão descontadas essas empresas estão no mercado é comparar o valor de mercado dessas companhia com valor de liquidação. Foi o que fez o Bank of America Merrill Lynch em um relatório publicado nesta semana.

O valor de liquidação no caso das construtoras, explicam os analistas, é o valor nominal do fluxo de caixa dos projetos em andamento. Isto é, a partir dele, pode-se calcular o fluxo de caixa descontado dos projetos, o componente mais importante do valor de uma construtora. O relatório, assinado pelos analistas Guilherme Vilazante, Carlos Peyrelongue e Daniel Gasparete, revela mercado “excessivamente pessimista”.

Como referência, eles citam que o valor de mercado das nove empresas que são cobertas pelo banco atualmente é de apenas 60% do seu valor de liquidação, o que significa que o mercado não está nem precificando os ativos que as empresas já têm. Gafisa, Rossi e Brookfield, por exemplo, são negociadas a 0,35 vezes o preço/valor de liquidação, múltiplo usado na análise.

“Em nossa visão, o apetite de crescimento das construtoras em 2008 foi excessivo, ao apelar para uma rede de parceiros e joint ventures para cumprir as metas de crescimento ambiciosas”, explicam os analistas. Além disso, os níveis de terceirização foram exagerados e chegaram a mais de 50% do volume.

O aquecimento da indústria levou a atrasos nas obras, uma maior alavancagem e margens reduzidas. O resultado desta equação incômoda foi a forte queda das ações e da reputação da indústria. A saída encontrada pelo setor para sair dessa situação foi por o pé no freio: os lançamentos caíram mais de 40% desde 2010 e o foco está na recuperação da rentabilidade e em acelerar a geração de caixa.

Cyrela

Historicamente, a Cyrela (CYRE3) tem sido a líder no mercado das construtoras, estreando mais cedo do que seus pares no mercado e crescendo mais rápido e mais amplamente. Mas, mais importante que isso, os analistas ressaltam que a Cyrela pisou no freio durante o período de crescimento antes de seus pares, o que foi uma decisão acertada e a colocou na vanguarda da recuperação.

Recomendação: neutra

Preço-alvo: 22,50 reais

Potencial de valorização: 19%

Valor de liquidação: 8, 816 bilhões de reais

Valor de mercado: 7,95 bilhões de reais

P/LV: 0,90

Gafisa

 

Para a Gafisa (GFSA3), os analistas acreditam que ainda são necessários alguns trimestres de geração de caixa a serem considerados no valuation. “Após o final dos projetos problemáticos e atrasados, acreditamos que a empresa pode voltar a acelerar o crescimento”, explicam.

Recomendação: compra

Preço-alvo: 9 reais

Potencial de valorização: 137%

Valor de liquidação: 4,19 bilhões de reais

Valor de mercado: 1,65 bilhões

P/LV: 0,39

MRV

Em relação à MRV (MRVE3), os analistas afirmam que apesar da melhor execução e do atrativo potencial de valorização, há riscos para a rentabilidade que poderiam fazer com que as ações tenham desempenham inferior ao de seus pares.

Os recentes esforços para melhorar a rentabilidade (aumento de preços, em detrimento do volume) e os benefícios de um ambiente menos competitivo não serão completamente refletidos nos resultados antes de 2015.

Recomendação: desempenho abaixo da média do mercado

Preço-alvo: 13 reais

Potencial de valorização: 81%

Valor de liquidação: 6.24 bilhões de reais

Valor de mercado: 3.53 bilhões de reais

P/LV: 0,57

PDG Realty

 

“Nós temos alta convicção de que a PDG (PDGR3) deve virar o jogo em algum momento deste ano, o que poderia levar a uma quantidade significativa de caixa e possivelmente torná-la a ação do ano”, afirmam os analistas.

Recomendação: neutra

Preço-alvo: 4 reais

Potencial de valorização: 59%

Valor de liquidação: 7,84 bilhões de reais

Valor de mercado: 3,91 bilhões de reais

P/LV: 0,50

Rossi Residencial

 

Na opinião do banco, o ponto de inflexão da Rossi (RSID3) ainda está muito distante para a empresa estar no radar dos investidores.

A empresa está um passo atrás de seus pares na recuperação. Além disso, recentemente abriu mão do crescimento, tornando a recuperação de margens e geração de caixa uma meta ainda mais distante.

Recomendação: desempenho abaixo da média do mercado

Preço-alvo: 4 reais

Potencial de valorização: 11%

Valor de liquidação: 3.37 bilhões de reais

Valor de mercado: 1.53 bilhões de reais

P/LV: 0,46

Brookfield

 

A Brookfield (BISA3) desistiu de seus planos para transformar seu foco em execução e melhoria de rentabilidade. Segundo os analistas, esse movimento coloca a empresa nos últimos lugares do bloco de recuperação.

“Nós não esperamos que o dinheiro torne-se positivo até 2014 e que a recuperação da margem leve ainda mais tempo do que isso”, explicam.

Recomendação: desempenho abaixo da média do mercado

Preço-alvo: 3,50 reais

Potencial de valorização: 92%

Valor de liquidação: 4,24 bilhões de reais

Valor de mercado: 1,12 bilhões de reais

P/LV: 0,26

Even

 

“Na nossa visão, o mercado ainda não está precificando inteiramente a tese de investimento da Even”, afirmam os analistas do banco.

Eles explicam que embora a empresa ainda tenha desempenho inferior ao de seus pares no que se refere ao crescimento da receita, a Even (EVEN3) entrega resultados acima da média em termos de sustentabilidade de margens e melhoria gradual do retorno sobre o capital investido.

A expectativa é de que ação continue a superar seus pares baseada em resultados consistentes e aumento de rentabilidade.

Recomendação: compra

Preço-alvo: 15 reais

Potencial de valorização: 63%

Valor de liquidação: 2,73 bilhões de reais

Valor de mercado: 2,19 bilhões de reais

P/LV: 0,80

Tecnisa

Para a Tecnisa (TCSA3), a recuperação está próxima. Os analistas acreditam que a maior parte do ciclo de aperto será concluído esse ano, o que deve abrir espaço para a geração de caixa e recuperação das margens.

Recomendação: compra

Preço-alvo: 14 reais

Potencial de valorização: 39%

Valor de liquidação: 2,46 bilhões de reais

Valor de mercado: 1,92 bilhões de reais

P/LV: 0,78

Direcional

 

Embora os analistas esperem que a rentabilidade superior da Direcional (DIRR3) continue no curto prazo, impulsionada por uma dinâmica favorável de preços mais altos somado aos incentivos fiscais do governo, eles acreditam que haja pouco espaço para os papéis continuarem tendo um desempenho acima da média.

Recomendação: desempenho abaixo da média do mercado

Preço-alvo: 17 reais

Potencial de valorização: 7%

Valor de liquidação:1,94 bilhões de reais

Valor de mercado: 2,50 bilhões de reais

P/LV: 1,29

CR2

Valor de liquidação: 367 milhões de reais

Valor de mercado: 213 milhões de reais

P/LV: 0,58

Eztec

Valor de liquidação: 3,12 bilhões de reais

Valor de mercado: 4,54 bilhões de reais

P/LV: 1,45

Helbor

Valor de liquidação: 1,98 bilhões de reais

Valor de mercado: 2 bilhões de reais

P/LV: 1,01

Rodobens

Valor de liquidação: 963 milhões de reais

Valor de mercado: 746 milhões de reais

P/LV: 0,77

Trisul

Valor de liquidação: 685 milhões de reais

Valor de mercado: 359 milhões de reais

P/LV: 0,52

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Mercado Imobiliário 31/05/2013

12 de junho de 2013 Deixe um comentário

Venda da Alphaville não está fechada, diz Gafisa

 

Fonte: Estadão, 31 maio 2013

A construtora Gafisa divulgou ontem comunicado afirmando que ainda não há decisão final sobre venda da empresa de loteamentos residenciais Alphaville. No entanto, fontes afirmam que a Alphaville deve ser vendida ao Banco Pátria e a seu parceiro, o fundo Blackstone, por mais de R$ 2 bilhões.

 

Pátria deve comprar Alphaville da Gafisa

Fonte: Estadão, 30 maio 2013

A Gafisa está muito perto de fechar a venda da empresa de loteamentos residenciais Alphaville para a gestora de recursos Pátria Investimentos e sua parceria Blackstone. O negócio já tem o aval do conselho de administração da Gafisa e deve ser concluído em junho, segundo fontes ouvidas pelo ”Broadcast”, serviço em tempo real da ”Agência Estado”. A informação de que a o negócio está praticamente fechado, depois de muitas idas e vindas, foi antecipada, nesta quarta-feira,m 29, pela coluna de Sonia Racy.

Alphaville foi avaliada no ano passado em R$ 1,8 bilhão, mas o valor de venda ficará um pouco acima de R$ 2 bilhões. Se a negociação for confirmada, Pátria e Blackstone deixarão para trás a dupla GP Investimentos e Equity International, do investidor americano Sam Zell, que já foi acionista da Gafisa e vendeu sua participação entre 2010 e 2011. Assim como GP e Zell, a Hemisfério Sul Investimentos (HSI, antiga Prospéritas) também fez propostas firmes pela loteadora. Segundo fontes, a proposta da HSI foi de R$ 1,9 bilhão, enquanto GP e Equity não teriam alcançado a oferta de Pátria e Blackstone.

A abertura de capital de Alphaville não está totalmente descartada e segue como opção caso a venda não seja concretizada. Em março, a Gafisa pediu à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) o registro de companhia de capital aberto para a sua subsidiária. “A abertura de capital permanece sempre como alternativa B”, disse uma fonte próxima da negociação. “Isso poderia resultar num preço maior para Alphaville, mas não há nenhuma garantia de que essa operação na bolsa sairia, nem a que preço”, ponderou.

A Gafisa é dona de 80% da Alphaville e, antes de fechar o contrato de venda de 100% da subsidiária, terá de resolver uma pendência com a Alphapar Empreendimentos e Participações, fundadora da empresa de loteamentos e dona dos outros 20%. Desde 2012, a Gafisa tenta comprar essa fatia remanescente, conforme acordo feito no passado. No entanto, as partes não chegaram a um acordo sobre a quantidade de ações que Gafisa deveria transferir à Alphapar pela compra dos 20%. Sem definição, o caso foi parar na Câmara de Comércio e Arbitragem Brasil-Canadá.

Com a venda, Gafisa poderia usar o dinheiro para pagar os fundadores de Alphaville, em vez de negociar ações. Isso colocaria um ponto final no processo de arbitragem, afirmam as fontes. Procuradas pela reportagem, Gafisa e Pátria não comentaram o assunto.

Decisivo

A venda de Alphaville é um ponto crucial na recuperação da Gafisa, que passa por uma reestruturação desde o fim de 2011, ano em que registrou um prejuízo de R$ 1,1 bilhão. No ano passado, a companhia conseguiu reduzir o prejuízo para R$ 124 milhões, após encolher a operação de Tenda (braço da Gafisa para imóveis de baixa renda).

A empresa de loteamentos é, de longe, o segmento mais rentável do grupo. Embora represente 20% da receita total de R$ 3,9 bilhões no ano passado, Alphaville lucrou R$ 122,8 milhões, enquanto Tenda e a empresa mãe Gafisa, somaram prejuízo de R$ 316 milhões. Isso explica as divergências que existiam até então entre os conselheiros da empresa. Parte deles não queria se desfazer do negócio mais saudável da empresa e enquanto outros defendiam que uma das saídas para recuperar a companhia seria justamente vender a empresa de loteamentos.

Origem

 

A sociedade entre Gafisa e Alphaville começou em outubro de 2006, quando a Alphapar, holding que controlava a empresa de loteamentos, vendeu 60% da empresa de desenvolvimento urbano para a Gafisa, por R$ 201,7 milhões. Ficou acordado que o restante seria adquirido num prazo de cinco anos, com o pagamento de mais duas parcelas, que seria feito obrigatoriamente por meio de ações ou em dinheiro. Em 2010, outros 20% foram incorporados à construtora por R$ 126,5 milhões.

Demanda por imóveis esfria com recuo de investidor

Fonte: Valor, 29 maio 2013

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Marcelo Santos, da Cushman&Wakefield: “Vai se decepcionar quem

alugar imóvel agora esperando ganhar 1% ao mês”

A escalada dos preços em meio à euforia que dominou o mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos fez ressurgir – e com força total – um perfil muito especial de comprador: o investidor. Até fins de 2008, apenas 27% das pessoas que tinham a intenção de comprar um imóvel nos dois anos seguintes em São Paulo afirmavam que o objetivo era investir. Todo o restante era gente interessada em comprar para morar. Entre fins de 2009 e início de 2010, a situação já era outra. Metade dos potenciais compradores adquiriram imóveis como investimento, para vendê-los mais tarde por um preço mais alto ou obter renda de aluguel.

“Compradores investidores reconhecem as oportunidades mais rapidamente. Foram eles que ajudaram a dar velocidade de venda aos lançamentos”, explica Marcus Araújo, presidente da empresa de pesquisa Datastore, que chegou aos números com base nas 72 mil entrevistas que faz anualmente. Agora, o mesmo levantamento indica que a poeira começou a baixar – e, para quem pensa em investir em imóveis neste ano, talvez o melhor seja analisar o mercado friamente. Em março de 2013, a fatia dos investidores entre os potenciais compradores de imóveis já havia recuado para apenas 36%, o menor índice desde 2009.

Quem comprou apartamento há 10 anos teve motivo para comemorar. Na média, os preços dos imóveis residenciais mais do que triplicaram desde o início de 2006, segundo o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R) calculado pelo Banco Central. Só em 2009, a alta chegou a quase 25% – em termos reais foi de 19,4%. “Vi muita gente comprando apartamento no lançamento e vendendo antes mesmo de concluída a obra. As pessoas ficavam menos de um ano com o imóvel”, diz Eduardo Muszkat, diretor-executivo da incorporadora You, Inc. Nos últimos dois anos, o mercado deu sinais claros de que a bonança não duraria para sempre.

No ano passado, a valorização dos imóveis residenciais não passou de 4,1% em termos reais. Não se trata de retorno desprezível, já que o CDI, principal referência para aplicações de renda fixa, rendeu menos ainda e o Ibovespa avançou apenas 7,4%. “O que vemos hoje é um mercado residencial seguindo na tendência da estabilização. Não enxergo elementos que justifiquem comprar um imóvel apenas com a expectativa de apreciação”, diz Mauro Miranda, coordenador do curso de Investimentos Imobiliários do Programa de Educação Continuada da FGV.

Para os interessados em investir em imóveis para alugar, também há sinais de alerta. Em geral, os especialistas do mercado imobiliário calculam que seja possível alugar um imóvel por um valor equivalentes a 0,5% até 0,8% do seu preço de venda por mês. Como, via de regra, o valor dos imóveis pelo menos corrige a variação da inflação todos os anos, essa renda de aluguel costuma ser considerada real. “Retornos dessa dimensão chamam atenção diante política de redução da taxa básica de juros, que reduz o retorno das aplicações financeiras”, avalia Maurício Eugenio, presidente da consultoria imobiliária Elite Brasil.

Mas cálculos do Banco Central feitos a partir da base de dados da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e do site de classificados Zap Imóveis sugerem que o mais provável é conseguir um retorno mais para baixo. Em São Paulo, por exemplo, o ganho com alugueis residenciais caiu de 0,72% do preço do imóvel em 2009 para 0,49% no fim do ano passado. No Rio de Janeiro, nesse período, a taxa foi de 0,54% para 0,39%. O mesmo ocorre com os imóveis comerciais, como escritórios. “Havia uma falta tremenda de escritórios até 2005, época em que vimos serem alugados por até 1,7% do valor de venda. Agora, quem compra um imóvel no pico dos preços esperando ganhar 1% ao mês vai se decepcionar”, diz Marcelo da Costa Santos, vice-presidente para América do Sul da consultoria Cushman & Wakefield.

Um levantamento conduzido pela empresa mostra que os preços de aluguel de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo ficaram estáveis no primeiro trimestre de 2013, em relação ao último de 2012, fechando em R$ 146,90 por metro quadrado ao mês. No Rio de Janeiro, chegaram a recuar, encerrando março na média de R$ 127,50 por metro quadrado ao mês. Segundo Santos, a tendência para o restante do ano é de preços estáveis. Outros especialistas, no entanto, já veem chance de queda no valor dos aluguéis. “Como faltavam imóveis comerciais, houve uma enxurrada de lançamentos que estão entrando no mercado agora. Só que a demanda não é mais compatível com toda essa oferta, porque a economia já não cresce como antigamente”, diz João da Rocha Lima Júnior, coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP). Para ele, não vale mais a pena comprar imóveis comerciais para alugar – a menos que o investidor consiga uma negociação muito favorável.

Quem vive do mercado imobiliário pensa diferente. “Investidores tradicionais do mercado imobiliário gostam da segurança de ter um imóvel e, por isso, compram independentemente do momento econômico ou da rentabilidade esperada”, diz Eugenio, da Elite Brasil. Para quem quiser comprar imóveis nos próximos meses, o executivo recomenda prestar atenção em alguns itens: se as regiões nobres das grandes cidades já apresentam preços altos consolidados, vale a pena se voltar para outras áreas com preços médios mais baixos, mas alvo de melhorias urbanas. Em São Paulo, o melhor exemplo, na visão de Eugenio, é o bairro Morumbi, que em breve deve receber uma estação do metrô. Lá, ainda é possível comprar imóveis residenciais por R$ 7 mil o metro quadrado.

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Mercado Imobiliário 29/05/2013

12 de junho de 2013 Deixe um comentário

Definição sobre Alphaville está na reta final

Fonte: Valor, 29 maio 2013

O processo de definição pela Gafisa dos rumos da controlada Alphaville Urbanismo se aproxima do fim. Na primeira quinzena de junho, a incorporadora irá decidir pela venda ou pelo lançamento inicial de ações (IPO) da empresa de loteamentos, segundo fonte próxima às negociações. A tendência é que a Gafisa opte pela venda de Alphaville, mas a abertura de capital não foi descartada, de acordo com a fonte.

Procurada pelo Valor, a Gafisa não comentou o assunto.

Os recursos decorrentes da venda de Alphaville podem entrar no caixa da Gafisa mais rapidamente do que os que viriam de uma abertura de capital. Por outro lado, segundo fontes, a avaliação da incorporadora seria que o IPO permitiria obter mais recursos. Em março, a Gafisa apresentou à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) pedido de companhia aberta para Alphaville.

Se a Gafisa decidir por vender Alphaville, o mais provável é que a aquisição seja feita pelo grupo de interessados composto por Blackstone e Pátria Investimentos. No mercado, comenta-se que o negócio estaria a ponto de ser fechado. Esse bloco teria feito a maior proposta por Alphaville, equivalente à faixa de R$ 2,1 bilhões a R$ 2,2 bilhões por 100% da empresa, de acordo com fontes. Há quem diga que a fatia negociada, efetivamente, está na casa dos 70% ou 80%.

Conforme fontes, um bloco formado por Equity International (EI) – do investidor Sam Zell – e GP Investimentos também apresentou proposta firme por Alphaville. Esse grupo teve a oportunidade de melhorar a oferta feita pela empresa de urbanismo, de acordo com fonte, mas manteve a proposta que já havia apresentado.

Blackstone e Pátria, procurados pelo Valor não comentaram o assunto, assim como Equity e GP.

No começo do ano passado, GP e Equity negociaram a compra de ativos da Gafisa, mas nenhum acordo foi fechado.

A Gafisa recebeu ainda propostas firmes por parte de outros dois grupos interessados em Alphaville – a Hemisfério Sul Investimentos (HSI) e a gestora de fundos de private equity VBI Real Estate -, conforme fontes. A HSI (ex- Prosperitas) não se pronunciou. A empresa controla a Cipasa Urbanismo, loteadora que é concorrente de Alphaville.

Já a VBI entrou no segmento de loteamentos, no início de 2012, por meio de investimentos em projetos da BRDU – Brasil Desenvolvimento Urbano. Segundo fonte, a VBI teria retirado a oferta por Alphaville, mas a gestora preferiu não fazer comentários.

Em setembro do ano passado, a Gafisa divulgou o início da avaliação de opções estratégicas para Alphaville – abertura do capital, venda de participação ou manutenção da situação atual.

A loteadora é a divisão da Gafisa com as melhores margens. No primeiro trimestre, a margem bruta de Alphaville ficou em 50%, ante a margem consolidada da companhia de 24%. Dos R$ 307,6 milhões lançados pela Gafisa no período, Alphaville respondeu por R$ 110,8 milhões.

A Gafisa comprou Alphaville em 2006, da Alphaville Participações (Alphapar). Do total, 80% foi pago, mas não houve acordo sobre a quantidade de ações da Gafisa a ser paga aos antigos proprietários de Alphaville pelos 20% restantes.

A divergência, ainda sem solução, foi levada à Câmara de Comércio e Arbitragem Brasil-Canadá.

Sem bolha

Fonte: Valor, 29 maio 2013

Tido como um dos motores de qualquer economia, o ramo imobiliário no Brasil nunca esteve tão na mira de empresários e investidores nacionais e estrangeiros como nos últimos sete anos. Foi nesse período que as 14 maiores incorporadoras no país abriram capital na BM&F Bovespa a fim de levantar recursos para suportar o crescimento que viria pela frente. Algumas dessas empresas se deram bem, como a Cyrela Realty, que viu suas ações valorizarem 466,65% desde a realização do IPO (oferta inicial de ações, na sigla em inglês), em julho de 2005, até o 27/5, conforme cálculos do Valor PRO.

De olho nesse mercado, muitos fundos de investimentos estrangeiros se constituíram ou migraram parte de seus recursos de outros países para o Brasil. Hoje, há em torno de R$ 20 bilhões em fundos de private equity americanos, ingleses, canadenses, chineses e do Oriente Médio, disponíveis para aplicar no ramo imobiliário nacional, segundo levantamento da Ernst & Young Terco. Eles acompanham as oportunidades crescentes de ganhos e apostam em grandes empreendimentos comerciais, chamados de triplo A, nos galpões logísticos que se instalam estrategicamente próximos a grandes rodovias, além de prédios e loteamentos residências. “Tudo isso deve levar o setor a saltar dos atuais R$ 221 bilhões de receita anual para R$ 270 bilhões em até oito anos”, afirma Viktor Andrade, diretor responsável pela área de real estate e que conduziu o estudo na EYT.

As projeções consideraram indicadores relevantes que influenciam diretamente o setor: como o alto déficit habitacional do país, em torno de 5,6 milhões de unidades, a elevada entrada de Investimento Estrangeiro Direto (IED), que no ano passado somou US$ 4 bilhões para imóveis, a disponibilidade de crédito fácil por meio dos recursos da caderneta de poupança, que superaram os R$ 400 bilhões, e de parte do FGTS, ligada ao financiamento da habitação, próximo a R$ 350 bilhões. Além dos recursos dos fundos de private equity e imobiliários e de negociações feitas por meio dos Certificados de Recebíveis imobiliários (CRI).

A pesquisa também aponta para a possibilidade de altos ganhos no país e conclui que a margem bruta operacional do setor imobiliário do Brasil é uma das mais atraentes do mundo. “É o dobro das dos EUA e da China”, considera Andrade. Ou seja, é mais lucrativo construir aqui. Parte disso se explica pela alta valorização dos preços dos imóveis nos últimos anos.

Segundo o Knight Frank Global House Price Index, índice que monitora os preços de imóveis em 55 países, o Brasil foi onde as cifras mais subiram em 2012: 15,2%. Na sequência aparecem Hong Kong, com alta de 14,2%; Turquia, com 11,5%; e Rússia, com 10,7%. Esses indicadores levaram o Brasil a ser considerado pelo segundo ano consecutivo como o melhor mercado para investimento em imóveis entre os emergentes e o segundo a oferecer melhor oportunidade de ganho de capital, atrás apenas de EUA, de acordo com a Associação Americana de Investidores Estrangeiros em Imóveis (Afire).

Tudo isso faz com que muitos economistas olhem com otimismo para o setor. “Percebo nitidamente que existe um potencial enorme para o ramo imobiliário no Brasil”, afirma o professor titular do Insper, Eduardo Giannetti da Fonseca, que aposta em uma década de crescimento para este ramo de atividade.

E se esse ritmo de alta nos preços levanta suspeitas sobre estouro de bolha imobiliária, o economista Ricardo Amorim, sócio da Ricam Consultoria, contesta. Um levantamento que fez no qual analisou as bolhas imobiliárias que ocorreram pelo mundo desde 1900, conclui o contrário. “Todas as bolhas que encontrei estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de 130%. Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preços começarem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo crescimento dos últimos anos, este número é hoje de 7% do PIB. Além disso, algumas regras do sistema financeiro do país nos protegem. Não é possível hipotecar, por exemplo, mais de uma vez o mesmo imóvel por aqui, como aconteceu lá fora”, afirma Amorim.

Apesar da disparada dos preços dos imóveis no país, o professor de finanças da Fundação Getulio Vargas Fabio Gallo lembra que se comparados os valores do mercado imobiliário do Brasil a outras localidades verifica-se que os preços ainda não estão tão elevados como na Europa, Israel ou Ásia. Mas, quando a comparação é feita com os vizinhos latinos, tem-se um nível de preços elevado. “A média do metro quadrado em Londres está em US$ 21.760, em Tóquio, US$ 15.122, na China, US$ 6.931, e no Brasil, US$ 3.836, enquanto que no Chile o valor médio do metro quadrado está em US$ 1.792″, afirma Gallo, que realizou recente estudo global sobre o setor.

Não fosse o ano de 2012, no qual houve uma pequena retração nas vendas – que já se reverteu no primeiro quadrimestre deste ano – pode-se dizer que a última década gerou uma escalada de números generosos para todos os que resolveram aproveitar a boa onda dos imóveis no Brasil. De 2003 para cá, o volume de crédito concedido pelo sistema financeiro de habitação saltou de R$ 2,21 bilhões, com 36.480 unidades financiadas, para R$ 82,76 bilhões e 453.209 unidades. Em volume financeiro, o crescimento foi de 4.575%, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

“O setor deve crescer mais fortemente este ano, 15% ao menos. No ano passado, houve uma pequena retração nas vendas porque elas vinham crescendo em um ritmo muito forte: 40%, 65% em alguns anos. Nenhum setor suporta essa velocidade. O ideal é crescer 15%, 20% ao ano e se estruturar para isso”, afirma Octávio de Lazari Júnior, presidente da Abecip, que não acha impossível que o Brasil chegue em três anos a um total de dois milhões de unidades financiadas pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

As vendas acumuladas no primeiro quadrimestre só na Região Metropolitana de São Paulo mostram que isso é possível. Foram 12.077 unidades lançadas, alta de 37,4% sobre igual período de 2012. Em março somente, foram vendidas 4.087 unidades na região, um crescimento de 83,9%, e lançados 2.845 unidades, 80,35% a mais em relação a março de 2012, de acordo com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Oferta de imóvel comercial é favorável aos inquilinos

Fonte: Valor, 29 maio 2013

O crescimento no número de lançamentos de prédios de escritórios, salas comerciais, centros de distribuição e galpões logísticos em 2013 dá aos inquilinos um grande número de opções e um grande poder para negociar os preços de aluguel, que devem ou se manter estáveis, dependendo da localização, ou até apresentar queda no caso de áreas saturadas de empreendimentos. Antes a situação era escassez, agora a oferta cresceu e tende a voltar ao normal, informa Ricardo Betancourt, presidente da Colliers International Brasil. Os preços, segundo explica, não devem cair e a tendência é de acomodação. “As empresas demoram mais para tomar suas decisões porque contam com mais opções hoje”, acrescentou. “Agora, quem manda é o inquilino que não associa esse processo à expectativa de desaceleração da economia brasileira e internacional, mas à própria dinâmica do mercado imobilário.

De acordo com relatório da Cushman & Wakfield, foram concluídos no primeiro trimestre no Brasil 219 mil m² de área útil de alto padrão, o que representou aumento de 28,8% em relação ao mesmo período de 2012. “A expectativa para 2013 é que o total entregue nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Brasília, Salvador, Porto Alegre, Vitória e Recife supere 1,3 milhão de m² de área útil, sendo 62% superior a 2012. Até final de 2013, com esse ritmo, poderá atingir um volume semelhante ao total entregue em 2011 e 2012 juntos”, informa o boletim da companhia, divulgado no fim do primeiro trimestre de 2013.

A taxa de vacância desses empreendimentos em todo o País chegou a 14,5% no primeiro trimestre de 2013, alta de 4,2 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano passado. Em São Paulo a taxa foi de 14,1%, alta de 2,36 pontos em relação ao primeiro trimestre do ano passado e alta de 0,51 pontos em relação ao quarto trimestre de 2012. No Rio, em regiões como centro, orla, zona portuária, zona sul e cidade nova, a taxa de vacância passou de 10,8% no quarto trimestre de 2012 para 20,8% no mesmo período de 2013.

O mesmo relatório indicou estabilidade nos preços de locação entre o quarto trimestre do ano passado e o primeiro trimestre deste ano em São Paulo, embora tenha havido alta de 18,7% entre os primeiros trimestres de 2012 e 2013. “Trabalhamos com valores estáveis apesar do crescimento da oferta, porque são espaços classe A, em que ainda há demanda das empresas. A questão é que os valores negociados antes estavam acima do mercado. A gente chegou a ter região que saiu de março de 2012 valendo R$ 123,70 o m2 para R$ 146,86 em março de 2013″, diz Denise de Camargo Ghiu, gerente de Pesquisa de Mercado para América do Sul da Cushman & Wakefield.

Ela concorda com Betancourt sobre o aumento do poder do inquilino, que tem conseguido também nas recentes negociações tempo de carência com os proprietários nos edifícios de alto padrão. “Temos notado que alguns proprietários negociam com as empresas um tempo de carência, onde não é cobrado o aluguel cheio até que a empresa tenha tempo para se instalar no edifício, o que pode às vezes demorar dois meses. O mercado agora é favorável ao locatário.”

Regiões como a da Faria Lima, em São Paulo, continuam atraindo atenção de empresas, principalmente as internacionais, embora Denise de Camargo tenha notado investimentos de prédios de alto padrão na Barra Funda, Lapa e Santo Amaro. De acordo com o Secovi-SP, de 2008 até o ano passado o número de lançamentos de novos escritórios comerciais passou de 2.434 para 6.369, com destaques para a Zona Sul (Campo Belo, Santo Amaro e Jabaquara) e Zona Oeste, especialmente na Faria Lima no Itaim Bibi ou em Pinheiros.

De acordo com pesquisa da Jones Lang LaSalle, a previsão é que sejam lançados 14,4 milhões de metros quadrados de galpões de alto padrão no Brasil até 2017, sendo que 60% será no Estado de São Paulo e 16% no Rio de Janeiro. “Muitos projetos que ficaram parados agora têm recursos”, diz Roberto Patino, gerente de Negócios da Jones Lang LaSalle, ao citar financiamentos de fundos imobiliários e com a tendência de o empresário reduzir custos de capital.

Mark Turnbull, diretor da vice-presidência de gestão patrimonial e locação do Secovi-SP, estima que haja um estoque de 95 milhões de m2 no Brasil de galpões, sendo que 64 milhões de m2 estejam no estado de São Paulo. “Há expectativa que entre um novo estoque 1,3 milhão de m2 neste ano de 2013 em São Paulo. E as regiões de maior preferência para investimento no estado são as cidades de Cajamar e Jundiaí, que estão próximas à capital, com acesso às rodovias Bandeirantes, Anhanguera e outras rodovias, onde está a maior concentração desses empreendimentos.”

Segundo Denise de Camargo, Jundiaí tem a menor vacância do Estado (2,4%) com um estoque de mais de um milhão de metros quadrados de condomínios de logística. Em todo o Brasil, a taxa de vacância cresceu de 5,3% para 10,3% do primeiro trimestre de 2012 para o mesmo período de 2013, enquanto o preço pedido para locação cresceu 21%, de R$ 15,7 o metro quadrado para R$ 19. “A gente já começa a ver que o proprietário está mais maleável. Ele estava mais duro antes, porque se não alugava para A alugava para B. Agora o humor do mercado mudou, o que facilita a negociação para não perder o negócio”, diz Betancourt, da Colliers. “Com o aumento da oferta, o inquilino vai analisar daqui para frente mais a qualidade do imóvel. O proprietário terá que mostrar o diferencial do seu empreendimento, seja ele de escritório ou de logística, se é um escritório mais eficiente, se é um centro de logística com mais vagas para carretas. O mercado vai olhar mais qualidade, porque antes não havia opção.”

Para Betancourt, os novos empreendimentos terão de ser planejados com base nessa nova realidade. Ele lembra que os proprietários de imóveis em fase de construção vão enfrentar esse novo desafio. “Os projetos devem ser mais pensados. Acho complicado fazer um novo lançamento em Alphaville porque o mercado vai demorar para absorver. Mas a construção que está em andamento é melhor terminar.” De acordo com relatório da Colliers, em 2012 houve queda de 25% na absorção líquida de empreendimentos em Alphaville. Neste ano, a companhia espera a entrega de 59.400 m² de escritórios, sendo que haverá ainda a entrega de outros 569.000 m² ainda sem data de entrega.

Sustentabilidade como diferencial

Fonte: Valor, 29 maio 2013

Com a crescente oferta de áreas comerciais, um empreendimento que será entregue no fim de junho na avenida Faria Lima, em São Paulo, aposta na sustentabilidade para driblar o nível de vacância de 19,3%, segundo a Cushman & Wakefield, numa área com o metro quadrado mais valorizado da cidade, de R$ 190,09. É o Edifício Alvino Slaviero, de 12 andares, com 5.904 m2 de área útil. Murilo Cerdeira, diretor-executivo da Brasilincorp, que comanda o empreendimento, afirma que a certificação do imóvel com as mais altas práticas de sustentabilidade ambiental proporcionam uma queda no preço do condomínio, que tem atraído a atenção de grandes empresas.

Segundo ele, o prédio conta com luminárias e lâmpadas que proporcionam eficiência energética capaz de reduzir em 14% a conta da energia, além do reúso da água da chuva e dos banheiros, que reduz em 84% o consumo. “Hoje o que se procura são os atributos sustentáveis e existe demanda por lajes corporativas com esse tipo de certificação”, argumenta o executivo sobre a região que, segundo a Cushman, tem estoque de 425,5 mil m2, com previsão de lançamento de 77,6 mil m2 até fim de 2014.

O proprietário do prédio, que já está com locação de 40% do seu espaço antes da entrega, nem tem negociado carências com os inquilinos, explica Cerdeira, porque o empreendimento está sendo entregue com piso, forro e ar condicionado, além de vidros que são capazes de permitir que a luz entre no ambiente sem gerar calor. “O inquilino só tem que trazer móveis e passar cabos de energia e computador. A gente embarcou tudo isso no produto para facilitar a locação”, diz. Ele espera que, até meados de agosto, consiga locar o prédio todo.

Para reduzir o efeito de ilhas de calor no empreendimento, foi construído um jardim no último andar onde há, além do gramado, jabuticabeira, pitangueira e árvores nativas da Mata Atlântica de São Paulo. “Já temos uma floração da jabuticabeira e tem passarinhos passeando no último andar, está se criando vida ali no topo do prédio”, conta.

O edifício possui ainda um bicicletário com armários e banheiros para que o funcionário possa chegar ao trabalho de bicicleta, tomar um banho, trocar de roupa e subir para a empresa. “A sustentabilidade acaba se pagando”, conclui o executivo. O valor do metro quadrado no local é de R$ 160.

Prédio de alto luxo tem fila de espera em Salvador

Fonte: Valor, 29 maio 2013

O anúncio de “vendido na planta”, muito visto em tempos de aquecimento da economia, parece ter se tornado regra quando se trata de imóveis de altíssimo luxo. Muitos deles estão sendo disputados antes mesmo do lançamento, formando filas de espera nas imobiliárias. Esta velocidade nas vendas é certamente o melhor termômetro para se medir o calor da demanda. Em Salvador, na Bahia, a Mansão Wildberger, por exemplo, ainda será lançada em junho, mas já conta com uma lista informal de interessados nas principais imobiliárias da capital baiana.

Serão 40 andares com apartamentos de 450 m2, sendo que os seis últimos terão o dobro da metragem. Os mais amplos contam com sete vagas na garagem e os demais terão cinco. Se a localização e preço do metro quadrado são o selo de luxo de um empreendimento, esse não deixa nada a desejar. Erguido no Corredor da Vitória, a área mais nobre da cidade, o metro quadrado, no lançamento, está estimado em R$ 15 mil.

“Pela demanda, todo o prédio deverá ser comercializado durante o lançamento. Os interessados são empresários e cantores baianos famosos” informa Luiz Henrique Rimes, diretor nacional de negócios da João Fortes Engenharia. Com larga experiência no ramo imobiliário, o executivo prevê que apenas uma ínfima parte dos compradores recorrerá a financiamentos. “A tendência é que os imóveis sejam quitados ao longo da obra e apenas uma parcela bem pequena deverá ser financiada”, afirma. O Corredor Vitória abriga os prédios com preços mais elevados em Salvador. “É o último terreno da região”, completa

No Rio, o Grand Hyatt Residences está cotado entre os mais luxuosos empreendimentos residenciais do país. Localizado à beira da Lagoa de Marapendi e do Parque Natural da Barra da Tijuca, os 60 apartamentos variam de 121 m2 a 416 m2, cujos proprietários poderão usufruir de todos os serviços e a infraestrutura completa do hotel Grand Hyatt Rio de Janeiro, que também será inaugurado no mesmo endereço. “O preço médio, na planta, está em torno de R$ 30 mil o m2.

O projeto contempla fino acabamento, além da chancela da rede hoteleira Hyatt, reconhecida internacionalmente pela qualidade de seus hotéis e serviços”, emenda Rodrigo Stallone, gestor de projetos do Grand Hyatt Residences Rio. “O empreendimento será inaugurado em 2015 e o comprador poderá financiar até 75% do preço da unidade durante a construção”, diz. As unidades do Grand Hyatt Residences, segundo Stallone custarão entre R$ 2,5 milhões e R$ 55 milhões. “Cerca de 55% das unidades já foram negociadas”, diz.

O Edifício Vitra, no Itaim Bibi, em São Paulo, de altíssimo padrão e ainda em fase de construção, terá 14 apartamentos entre 565 e 1.145 m2. A planta exclusiva é assinada pelo arquiteto Daniel Libeskind, autor do plano de revitalização do “ground zero” em Manhattan, um marco na história de Nova York. Na fase de pré lançamento, o metro quadrado foi comercializado a R$ 13 mil. “Hoje está em R$ 23 mil e deverá atingir entre R$ 25 mil e R$ 30 mil até o final da obra,” afirma Andre Souyoltgis, diretor comercial da Coelho da Fonseca.

As taxas de juros atraentes no mercado da construção também estão dando uma ajudinha aos mais ricos. Boa parte dos compradores está recorrendo ao financiamento imobiliário, segundo o diretor. “Uma parcela paga à vista, mas uma boa parte prefere lançar mão do financiamento; Não que não tenham dinheiro para pagar à vista, mas porque as taxas de financiamento estão bastante atrativas, algo ao redor de 8,5% ao ano. Cerca de 60% dos compradores da Coelho financiam”, diz.

Ações do setor têm desempenho volátil

Fonte: Valor, 29 maio 2013

As ações da maior parte das empresas que compõem o Índice Imobiliário (Imob) da BMFBovespa tiveram, do início do ano até 20 de maio, desempenho negativo. A desvalorização desses papéis é atribuída por analistas a “uma correção”, já que, no ano passado, boa parte deles havia registrado valorização elevada. A queda no decorrer do ano é relacionada também aos resultados (anuais e/ou trimestrais) abaixo das expectativas do mercado.

Nos últimos anos, entretanto, o comportamento das ações de empresas do setor imobiliário listadas na bolsa tem apresentado altos e baixos. Essa volatilidade, na avaliação dos analistas, tem relação direta com os fundamentos, características e peculiaridades do setor. Tanto é que o valor de mercado das incorporadoras acompanhou a evolução das cotações.

Um dos fatores que têm influenciado diretamente nesse vaivém do valor dos papéis é a contabilidade delas, considerada “complicada e diferente” de qualquer outra, diz Eduardo Silveira, analista do BES Securities. A receita, explica, “é reconhecida conforme o percentual de execução das obras, distanciando o fluxo de caixa dos números contábeis”. Ou seja, das vendas.

Outro fator que tem pesado no desempenho delas no mercado acionário é o ciclo dos negócios ou de produção do setor, considerado significativamente longo. “Entre lançar o empreendimento, construir, vender e, depois, transferir para o cliente, esse processo leva de cinco a seis anos”, pondera Silveira. Pior, acrescenta o analista, é que tem havido maiores atrasos do que os previstos, e não apenas das obras.

De acordo em ele, a burocracia para conseguir o certificado de conclusão do empreendimento, o Habite-se, é um agravante a mais que tem provocado um aumento no tempo desse ciclo. “Aí, se erra até no orçamento. E o que é pior, isso incorre em custos das empresas”, acrescenta Silveira. Ele ressalta que há empreendimentos lançados em 2007 sendo entregues apenas agora.

Outro aspecto é o capital de giro. Embora a maioria delas esteja com caixa, e bastante alavancada, em função da necessidade de recursos para financiar seus projetos, os recursos captados não têm sido suficientes para concluir as obras, afirma. Silveira lembra que se trata de um setor que sempre precisou de recursos, e, como o ciclo de negócios é longo demais, a alavancagem das empresas ficou extremamente significativa. “Tal é essa alavancagem que muitas empresas do setor estão com dívidas superiores ao patrimônio líquido. Isso explica, por exemplo, a razão de metade das incorporadoras listadas na BMFBovespa estar com suas ações em baixa”.

Daniela Martins, analista da Concórdia Corretora, acrescenta a esses fatores “já peculiares” ao setor o fato de as companhias também serem “extremamente sensíveis” à expectativa de juros, ao comportamento PIB e à renda das famílias. “Além disso, as ações acompanham o ‘bom e mau humor’ dos mercados externos”, diz.

As ações de algumas empresas do setor, no entanto, têm se valorizado este ano. Neste caso, diz Daniela, o mercado se baseia nas expectativas futuras, e não no resultado apresentado, que, apesar de fracos, retratam o passado. “Podemos observar isso principalmente nas empresas que fizeram grandes ajustes de orçamento no ano passado. Mas, devido à reestruturação de seus negócios – alteração do management, foco geográfico e de perfil econômico, revisão de obras, gerenciamento de custos e despesas -, demonstram que poderão apresentar resultados melhores em períodos futuros, mesmo que seja daqui a um ou dois anos”, explica.

No ano passado, das 21 ações de empresas que compõem o Imob, 17 mostraram alta e o restante, desvalorização. No agregado, o índice teve valorização de 22,37% em 2012. Resultado atribuído pela Concórdia Corretora ao “desempenho excelente” do setor de shoppings e de médias construtoras, que, de acordo com Daniela, compensou o “desempenho decepcionante” das incorporadoras Brookfield, Rossi e PDG, afetadas pela divulgação de estouros de orçamentos.

Nos últimos 12 meses (até 20 de maio), o Imob apresenta variação positiva de 12,7%, ante uma alta de aproximadamente 2,2% do Ibovespa no mesmo período. Vale ressaltar que, em 2008, por conta da crise internacional, o Imob registrou queda de 69,23%. Mas, em compensação, em 2009 mostrou evolução de 205%, com todas as empresas apresentando recuperação significativa. Em 2010, o índice cresceu 10,46%, ajudado pelas empresas de shopping e de médio porte da construção civil, notadamente a Eztec e a Helbor. Já em 2011, o índice caiu 27,71%, impactado pelas grandes construtoras que começaram a mostrar problemas no gerenciamento de obras e descontrole de custos.

Daniela Martins avalia ainda que o destaque positivo em 2012 ficou por conta das empresas de shopping, que registraram evolução de resultados apesar do cenário econômico mais fraco. Segundo ela, elas foram impulsionadas, principalmente, pelo crescimento de seus portfólios e pelas áreas de lazer. As construtoras de médio porte, que mostraram números consistentes e se tornaram uma alternativa às grandes do setor, também se destacaram no ano passado. “Já do lado negativo, tivemos as construtoras que anunciaram revisões orçamentárias milionárias, como a PDG, Rossi e a Brookfield”, diz.

Essas três empresas, além da Gafisa, têm hoje valor de mercado abaixo do patrimônio. “Estão com endividamento acima do patrimônio líquido”, completa Eduardo Silveira, do BES Securities. Segundo ele, as ações dessas empresas estão com desempenho negativo no decorrer deste ano, e isso pode levá-las a um processo de encolhimento. “Têm baixo retorno e alto endividamento”, afirma.

Sobram compradores para alto padrão

Fonte: Valor, 29 maio 2013

O mercado de apartamentos e casas de alto luxo no país só não cresce mais porque faltam terrenos para construí-los. Compradores têm de sobra. Mais da metade dos milionários brasileiros têm, entre seus sonhos, comprar outro imóvel de luxo, num mercado que deve movimentar R$ 4,6 bilhões nos próximos cinco anos, segundo números do setor.

A pouca oferta nesse cenário exclusivo se explica pela carência de áreas consideradas privilegiadas nos centros mais ricos. Mais do que o tamanho das peças e o requinte no acabamento, o que está sendo valorizado é a localização, o que também vem elevando os preços dos imóveis usados com esse perfil.

Engana-se, porém, quem imagina que esses imóveis, por serem de alto padrão, têm sempre que dispor de espaços de sobra. Jovens executivos e empresários estão à procura de apartamentos compactos de alto padrão. Na média, esses empreendimentos têm de 30 m2 a 55 m2 – são os chamados estúdios de luxo, livres de paredes internas. Para essa nova clientela, o importante é que esses espaços compactos venham acompanhado de um amplo leque de serviços que vão desde arrumação básica e estacionamento com manobrista, até posto de recarga para carros elétricos, “concierge” e secretária trilíngue. Preço do metro quadrado e localização são as duas exigências para validar o carimbo de luxo.

Isso não significa que as casas e apartamentos de luxo com ampla metragem deixaram de ser cobiçados. Ao contrário, a demanda está aquecida e faltam produtos nesses formatos que ofereçam boa localização e conforto.

Pesquisa feita pelo banco europeu Haliwell Financial Group, especializado em gestão de fortunas, aponta que o mercado imobiliário brasileiro de altíssimo padrão tem potencial para gerar R$ 4,6 bilhões em negócios nos próximos cinco anos. O estudo teve foco em imóveis cujos preços variam entre R$ 1 milhão e R$ 50 milhões. Entre os anos de 2003 a 2010, o número de brasileiros com mais de US$ 1 milhão em ativos e dinheiro, excluindo o imóvel em que residem, e até dois automóveis, cresceu 72%, somando 138 mil pessoas.

O levantamento detectou ainda que está nos planos de 54% desses potenciais consumidores adquirir um novo imóvel residencial de luxo nos próximos cinco anos. Esses compradores estão concentrados no Estado de São Paulo. Outro dado levantado pelo estudo é que cerca de 80% deles financiam as compras.

Os imóveis de luxo se diferenciam por reunir uma série de quesitos que vão desde a personalização do projeto a técnicas de construção sustentável, sistemas de aquecimento solar, elevador codificado, iluminação, monitoramento remotos entre outros itens. Tudo isso a incorporadora pode resolver, menos conseguir o terreno ideal.

“A grande dificuldade que as incorporadoras têm é encontrar áreas adequadas para construir. Nos lugares nobres em São Paulo, como Jardins, Itaim e Vila Nova Conceição, não há mais áreas disponíveis. Os lançamentos de alto padrão no ano passado foram restritos a alguns pontuais”, afirma Andre Souyoltgis, diretor comercial da Coelho da Fonseca.

Na sua concepção, imóvel de luxo significa área de 350 a 450 m2 ou mais. “A qualidade do acabamento da construtora é muito visada, porém, mais que tudo isso, o endereço é de suma importância”, acrescenta. Na falta de lançamentos com esse perfil, é natural que as casas e apartamentos usados assistam a uma elevação exorbitante de preços. “O está acontecendo é que o mercado de luxo oferece na sua totalidade imóveis usados e metro quadrado entre R$ 20 mil a R$ 30 mil. Alguns proprietários, em São Paulo, já pedem R$ 50 mil pelo metro quadrado”, informa.

A velocidade com a qual esses empreendimentos se valorizam causa espanto ao próprio mercado. “Um empreendimento, como o Parque Cidade Jardim, do outro lado da Marginal Pinheiros, em sete anos valorizou em 300%”, diz.

A própria Coelho da Fonseca intermediou uma venda, na virada deste ano, de uma casa no valor de R$ 44 milhões, com uma área de dois mil m2 e área construída na mesma metragem no Jardim América, em São Paulo. Segundo Souyoltgis, os interessados em fechar negócio nesse mercado são em geral empresários ou altos executivos, além dos profissionais da área financeira.

Para Sérgio Freire, presidente da Brasil Brokers, o mercado de luxo não está ligado a metragem do imóvel. “Prédio de luxo nada mais é que o valor de metro quadrado e localização. Carimbar um imóvel de luxo por um valor por metro quadrado específico nominal é um erro, porque os mercados são muito diferentes. Há uma variação forte de preço, dependendo da região do país. Tudo depende da localização e mercado onde o imóvel está inserido”, diz. Um estúdio de 80 m2 pode custar até R$ 10 milhões, diz.

A Brokers não tem do que reclamar. “No primeiro trimestre de 2012 as vendas na área de luxo representaram 17% das vendas totais da empresa, sendo que nesse mesmo período de 2013 passou para 23%. Há três anos esse percentual era de 9%”, diz. Nos imóveis usados o índice subiu ainda mais. “A taxa de participação no faturamento global passou de 34% para 47% no período em análise”, conta. Indagado sobre formas de pagamento Freire conta que o percentual financiado é ainda baixo. “A compra é a vista. Esses imóveis são vendidos com muita rapidez. As ofertas são restritas e o Brasil é um país que mais milionário faz por dia”, diz.

O mercado do luxo se espalha por várias regiões do país, mas cerca de 70% das vendas de imóveis de alto padrão da Lopes Consultoria estão concentradas em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Em São Paulo, as praças analisadas somam o maior volume lançado no segmento – 47% do valor geral de vendas – ultrapassando R$ 3 bilhões, totalizando 53 projetos, 1.332 unidades a preço médio de R$ 9.770 o metro quadrado. A Grande Rio, que possui um dos metros quadrados mais valorizados do país, somou em 2012 quase um quinto do volume neste segmento. Grande Belo Horizonte, em Minas Gerais, é a terceira maior praça em lançamentos do segmento luxo com 8% do valor geral de vendas somando 16 projetos.

Mercado ainda é forte, mas com demanda menor

Fonte: Valor, 29 maio 2013

Um relatório do Fundo Monetário Internacional (FMI) emitido em julho de 2012 alertou que o Brasil poderia ser “vítima de seu próprio sucesso”. Na análise “Avaliação da Estabilidade do Sistema Financeiro”, realizada desde 1999 em 22 países em intervalos de cinco anos e que leva em conta o atual estágio de seus mercados financeiros, o órgão referia-se a um cenário da expansão acelerada de crédito e de contínuas reduções da taxa de juros. Isso traria como riscos mais evidentes, segundo o FMI, a possível formação de bolhas nos preços dos imóveis e a incapacidade de as famílias arcarem com as dívidas em caso de alta dos juros.

Outras instituições, em seguida, afastaram a hipótese de uma formação de bolha no segmento. A agência de rating Fitch, em relatório emitido em setembro de 2012, disse que o desaquecimento da economia, combinado a um movimento de desaceleração na alta dos preços dos imóveis, afastavam a possibilidade de uma crise generalizada no setor. Em abril, foi a vez de o Banco Central divulgar um documento afastando essa hipótese, também mostrando que há uma nítida desaceleração dos preços dos imóveis no Brasil, que caminham para uma estabilidade.

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As análises oficiais com pontos de vista conflituosos deixam no ar a pergunta: há, afinal, o risco de uma bolha imobiliária? “A hipótese de bolha imobiliária está completamente afastada”, atesta o presidente em exercício do Sindicato de Habitação de São Paulo (Secovi/SP), Flávio Prando, que completa: “A análise do processo de formação de bolhas, como a que ocorreu nos Estados Unidos, em 2008, mostra que existiu um excesso leviano de concessão de crédito, o que não acontece no Brasil. Haja vista que existem nove milhões de famílias com renda, que poderiam sair da situação de aluguel e trocar essa dívida por crédito imobiliário, mas que não preenchem requisitos como o valor de entrada para um financiamento”.

Especialistas ouvidos pelo Valor refutam a ideia de uma bolha e lembram o contexto econômico em que ocorreu o boom do mercado imobiliário e a disparada nos preços dos imóveis na última década. “Um fator pouco mencionado é o do movimento demográfico, com o aumento da parcela da população entre 25 e 49 anos, que são tradicionalmente os compradores de imóveis, entre 2001 e 2011. Essas pessoas encontraram um ambiente de aumento de renda e estabilidade de emprego, de redução nas taxas de juros e de acesso facilitado ao crédito imobiliário. Isso se refletiu em aumento na demanda e na consequente valorização dos preços dos imóveis no período”, afirma Eduardo Zylberstajn, coordenador das pesquisas que formam o índice de preços FipeZap, uma das principais referências do mercado imobiliário.

O Relatório de Estabilidade Financeira do Banco Central corrobora a opinião ao mostrar que houve um ciclo de valorização no preço dos imóveis no país a partir de meados de 2005, que atingiu seu pico entre meados de 2009 e início de 2011. Ao longo desse “auge” – que durou aproximadamente um ano e meio -, o preço de casas e apartamentos aumentou a taxas anuais que beiravam os 20%. Um segundo argumento para derrubar a hipótese de uma bolha, segundo Prando, é que a grande valorização dos preços de casas e apartamentos no Brasil, especialmente a partir de 2005, foi um movimento normal de mercado, um reflexo direto da correção de valores considerados defasados há pelo menos duas décadas.

“Foi um ajuste histórico dos preços”, revela Prando. O próprio índice FipeZap captou essa tendência de forte demanda por imóveis que refletiu em subidas vertiginosas dos preços, como a alta de 107,9% nos valores dos apartamentos prontos na capital do Rio de Janeiro nos últimos 36 meses, encerrados em abril. Em São Paulo, a alta chegou a 77,3%, em Belo Horizonte a 59,6% e, em Fortaleza, a 50,2% no mesmo período.

Mas, segundo os principais indicadores, o mercado já começa a perder o fôlego após o ápice de 2011. Apesar de manter um cenário de preços em alta e de concessão de crédito imobiliário ainda aquecido, a pressão da demanda passou o seu auge e já há uma nítida curva de desaceleração no crescimento dos preços. “A euforia dos anos de 2010 e 2011, com recorde de produção, é passado. Nesse período, algumas regiões sofreram valorizações desproporcionais e agora o que se verifica é uma acomodação desses valores”, afirma o diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia.

Dados da Embraesp mostram que, após a elevação de 33,5% nos preços em 2010 em São Paulo, os reajustes vêm perdendo força. Cresceram 26,3% em 2011 e fecharam 2012 com alta de 10,5%. Na mesma linha, o índice composto da Fipe e da Zap Imóveis mostra que, enquanto a valorização chegou a 26,3% em 2001, a alta caiu quase pela metade no ano passado, com 13,7%. “No acumulado dos últimos 12 meses até abril, a valorização foi de 11,9%, abaixo do crescimento registrado no ano passado”, diz Zylberstajn.

Para Luiz Roberto Calado, do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças de São Paulo (IBEF/SP), o mercado apresenta sinais de retração em função da grande oferta de imóveis novos, do receio dos compradores em contrair empréstimos de longo prazo e das maiores exigências dos bancos para conceder financiamento.

Leblon, no Rio, tem o metro quadrado mais caro do Brasil, R$ 21 mil

Fonte: Valor, 29 maio 2013

Principal cartão-postal do Brasil e sede dos Jogos Olímpicos de 2016, o Rio de Janeiro ganhou, em abril, outro título: a da primeira cidade brasileira a ultrapassar a marca de R$ 9 mil no preço médio do metro quadrado. O índice FipeZap, feito em parceria pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) e a Zap Imóveis mostra que a capital fluminense teve preço médio de R$ 9.052 no período, um crescimento de 1,2% em relação ao mês anterior. É no Rio, também, que se encontra o bairro com o metro quadrado mais caro do país, o Leblon, com preço médio de R$ 21,41 mil. Ipanema, com R$ 18,05 mil, e os bairros da Gávea e Lagoa, com R$ 15 mil aparecem em seguida.

O índice revela o preço médio de apartamentos prontos anunciados na Internet. “A explicação para o preço médio do metro quadrado no Leblon está relacionada com o tamanho reduzido de sua área. De qualquer forma, não é indicativo da cidade. Seria como pegar a 5ª Avenida em Nova York como termômetro para o mercado imobiliário dos Estados Unidos”, compara o coordenador da pesquisa, Eduardo Zylberstajn.

A pesquisa, que abrange um total de 16 cidades, coloca Brasília como o segundo mercado mais caro para se adquirir um imóvel. Na média, era preciso desembolsar, em março, R$ 8.332 por metro quadrado. A mais populosa das metrópoles, São Paulo, é a terceira da lista, com um preço médio de metro quadrado de R$ 7.118. Em alguns bairros da capital paulistana, entretanto, os valores estão bem acima da média, caso da Vila Nova Conceição, com R$ 12.546 o m2 e do Jardim Paulistano, R$ 6.682 o m2.

“Esses bairros são pontos fora da curva. Se compararmos São Paulo com as 10 maiores cidades do mundo, veremos que o preço médio da capital paulista está abaixo de muitas localidades. Os preços de São Paulo e Lisboa, por exemplo, são semelhantes. Mas Portugal passa por uma crise imobiliária muito grande e, dentro dessa lógica, a tendência é que os preços fossem muito inferiores a São Paulo. Não são e isso é uma maneira de mostrar que os preços em São Paulo não estão fora do contexto mundial”, compara o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Flávio Prando.

Na média nacional, o preço do metro quadrado ficou em R$ 6.682, de acordo com o índice FipeZap. Em termos de preços médios os imóveis brasileiros ainda estão atrás de muitos países, como França, Japão e Alemanha. Quando o assunto é a valorização de preços, nos últimos anos o Brasil conquista espaço entre os líderes mundiais. Um levantamento de 2012 da consultoria britânica Knight Frank mostra que o país registrou, na comparação do último quadrimestre de 2012 até o mesmo período do ano passado, uma valorização de 13,7%, abaixo apenas de Hong Kong, que teve alta de 23,6%, e dos Emirados Árabes Unidos, com crescimento de 19%, puxado, sobretudo por Dubai.

Em termos de valorização, o Brasil ficou à frente de todas as outras 52 nações da pesquisa “Global House Price Index”, que abrange do Reino Unido à Indonésia. Por regiões, a América do Sul é que a verificou a maior alta no preço dos imóveis em 2012, ante o ano anterior: 15%, quase o dobro dos 7,5% do Oriente Médio e os 7,4% do continente africano. Além do Brasil, contribuíram para essa escalada os preços mais altos em casas e apartamentos da Colômbia, a décima no ranking, com valorização de 8,3%. Globalmente, os preços cresceram 4,3% no período, segundo a consultoria.

Locação residencial apresenta sinais de estabilização

Fonte: Valor, 29 maio 2013

Depois de anos soprando a favor dos locadores, os ventos do mercado de imóveis, tanto comerciais como residenciais, começam a dar sinais de equilíbrio. Com as taxas de juros estabilizadas em patamares baixos, quem paga aluguel para morar já está pensando em comprá-lo. São mudanças lentas, mas que já começam a ser sentidas, especialmente na área de moradia. Muito diferente do que ocorre com imóveis corporativos de alto padrão. Nesse mercado, São Paulo e Rio vem praticando preços de locação comparáveis aos de Hong Kong, Manhattan e certas áreas de Londres, ou seja, os mais altos do mundo. Mas mesmo em São Paulo, a crescente oferta no setor corporativo dos últimos anos está levando à estabilização.

No mercado de moradia, os preços continuam subindo para quem busca imóveis próximos ao local de trabalho e com facilidades de transporte, particularmente o metrô. São locais com demanda elevada e oferta restrita, o que empurra os preços para cima. Tanto em São Paulo como no Rio, quem decide alugar uma casa nessas localidades terá de arcar com gastos que oscilam entre 0,5% até 0,8% do valor do imóvel. Inquilino em busca de preços mais baixos terão que se deslocar para regiões mais distantes do centro, onde os aluguéis caem para 0,3% e 0,4% do valor do empreendimento.

“Os preços dos aluguéis para moradia vão continuar nesses percentuais. Se subirem acima desses índices os locatários vão para a compra”, prevê Basílio Jafet, presidente da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias (Fiabci/Brasil).

Justamente por conta da queda nas taxas de juros nas linhas de financiamento imobiliário – que em 2012 oscilaram entre 11% e 12% e hoje estão entre 9,5% e 8,5% – a Imobiliária Coelho da Fonseca já observa a intenção por parte de muitos locadores em adquirir a casa própria. “Uma parcela mensal para quitar o financiamento, hoje, está praticamente o preço do valor do aluguel”, diz André Souyoltgis, diretor comercial da Coelho da Fonseca.

Hoje, informa, os aluguéis cobrados na capital paulista estão entre 0,5% e 0,6% do valor do imóvel. “Se o inquilino tomar recursos no banco terá um custo mensal ao redor de 0,7%. É uma diferença tão pequena em relação ao preço do aluguel que as pessoas estão preferindo comprar. Essa é a tendência”, afirma.

Problemas urbanos como grandes distâncias, carência de transporte público e engarrafamentos passaram a interferir diretamente no preço dos imóveis. “A demanda de São Paulo e Rio em relação a moradias próximas ao trabalho se mantém aquecida”, diz.

“A demanda ainda é maior que a oferta nessas localizações preferidas, por isso são preços altos – ou seja, custam entre 0,5% até 0,8% do valor do imóvel”, observa. “Já nos bairros localizados fora do centro expandido, os preços são equivalentes a um índice que varia entre 0,3% e 0,4%, podendo chegar até 0,5% do valor do imóvel”, diz Jafet.

Na área corporativa, o valor de locação cobrado por metro quadrado está praticamente estabilizado, o que se confirma pelas taxas de ocupação. “Em 2012, a vacância na área comercial de São Paulo foi recorde, atingindo 4%, enquanto no Rio, ficou em apenas 2%. Uma taxa de ocupação entre 96% e 98% é muito alta e pouco comum. Historicamente, a vacância varia entre 8% e 10%, podendo chegar até 12%. Este ano, São Paulo atingiu 7% e Rio está na casa dos 5%. A tendência é que esses valores ainda aumentem um pouco ao longo do ano.”

Estudo feito pela Fiabci /Brasil demonstra que os valores cobrados nesse mercado – entre R$ 200,00 e R$ 250,00 o metro quadrado – estão bastante próximos dos praticados em algumas das regiões mais caras do mundo. “Mesmo em Manhattan dificilmente se encontra um preço superior a R$ 250,00″, diz Jafef.

Levantamento feito pela Cushman & Wakefield aponta que nos três primeiros meses de 2013 a vacância alcançou 14,1% na regiões da Vila Olímpia, Faria Lima, Itaim e Berrini – bairros da zona Sul de São Paulo -, índice 2,4 pontos percentuais superior ao mesmo intervalo do ano passado. A gerente de pesquisa de mercado da Cushman para a América Latina, Denise de Camargo Ghiu, explica que, “pelo grande número de entregas de edifícios nessas regiões, temos um estoque crescendo”. Os preços nos locais avaliados passaram de R$ 123,7 o metro quadrado, no ano passado, para R$ 146,9 neste ano. “Estamos registrando uma estabilização de valores”, afirma.

Falta terreno para construir nas capitais

Fonte: Valor, 29 maio 2013

A dificuldade por parte das construtoras em encontrar terrenos e os altos preços praticados para aqueles disponíveis estão empurrando as obras do programa Minha Casa, Minha Vida para regiões cada vez mais distantes dos grandes centros. Mesmo a recente elevação em cerca de 15,6% na faixa I, destinada a quem tem renda de até R$ 1.600, aumentando seu valor máximo para R$ 76 mil, não conseguiu desatar o nó da construção de moradias nas principais capitais. O fato – dizem os especialistas – é que os valores são inviáveis justamente nas áreas mais carentes de habitação.

Esse leque de dificuldades, no entanto, não vem impedindo o avanço do Minha Casa, Minha Vida. Em sua segunda etapa, o programa já contratou um milhão de unidades, quase um terço delas voltado à primeira faixa de renda. Desde a criação do programa, as entregas das unidades já superaram a casa de um milhão e as propostas para a construção de mais 300 mil novos imóveis estão em fase de análise pela Caixa Econômica Federal. Até 2014, a previsão do governo é a de fechar contratos para a construção de mais 1,4 milhão de novas moradias, envolvendo recursos diretos de R$ 85 bilhões.

Pesquisa elaborada pelo Sindicato da Indústria da Construção de São Paulo (Sinduscon-SP), em parceria com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e a Fundação Getúlio Vargas (FGV), demonstra que a escassez de terrenos é considerada a principal dificuldade das empresas que atuam no programa, de acordo com 66 construtoras ouvidas. “As regiões de Guaianazes, Itaquera e Cidade Tiradentes são bairros onde ainda há produção para venda dentro de São Paulo. Fora esses locais, já se tornou impossível encontrar imóveis desta linha para comercializar”, afirma Leandro Carame, superintendente de Atendimento da Habitcasa, da Lopes Consultoria . “O que se percebe é que as construtoras estão migrando para cidades menores, como Mogi das Cruzes, Sorocaba e Votorantim. Só no interior do estado ainda se consegue fabricar produtos dentro do programa”, diz Carame.

De acordo com Sergio Watanabe, presidente do Sinduscon-SP, os grandes centros urbanos não têm conseguido viabilizar unidades na faixa I. “Essa faixa vem sendo viabilizada nas pequenas cidades e regiões periféricas. Porém, o maior problema de déficit habitacional está nas grandes cidades”, diz.

A Direcional Engenharia, que em 2012 lançou cerca de 26 mil unidades, das quais 75% endereçadas ao programa Minha Casa, Minha Vida, também reclama da escassez de terrenos em São Paulo e dos altos preços praticados, obrigando a construtora a se distanciar cada vez mais do centro. “Nossas obras estão sendo feitas em São Bernardo do Campo, no bairro do Jaçanã (zona norte da capital) e Campinas. Estamos pesquisando outras localidades para construirmos dentro do estado”, afirma Ricardo Ribeiro Valadares Gontijo, diretor superintendente.

A Cury, empresa da qual a Cyrela Brazil Realty tem 50% de participação, estima que o valor geral das vendas de seus lançamentos chegará a R$ 1,4 bilhão em 2013. Se a meta for atingida, significa que os lançamentos da incorporadora focados na baixa renda crescerão 11% ante o volume geral de venda de R$ 1,264 bilhão realizado no ano anterior. “A maior expansão ocorrerá nos lançamentos de produtos destinados à faixa I do Minha Casa, Minha Vida”, afirma Fábio Cury, presidente da companhia. “No ano passado, foram ofertadas 11.360 unidades e vendidas 9.849. São mais de R$ 560 milhões de contratações na faixa I, equivalentes a 7.416 unidades”, diz.

Os números são expressivos. No acumulado de 2009 a 2012, a companhia contratou mais de 25 mil unidades no programa “Minha Casa, Minha Vida”, consolidando-se como uma das maiores construtoras do mercado de baixa renda. E deve crescer ainda mais: a Cyrela já sinalizou tendência de aumento, neste ano, dos seus lançamentos da faixa I do programa habitacional, através da Cury. No primeiro trimestre, do total de R$ 955,2 milhões lançado pela Cyrela, R$ 203 milhões foram de projetos nessa faixa, pela Cury.

A João Fortes Engenharia, que constrói no Rio, já está na segunda fase de lançamentos de moradias endereçadas ao programa. Em maio de 2012 o Residencial Brisa do Vale ofertou 496 unidades de dois quartos. “A primeira fase do empreendimento, lançada em 2010, já está 100% vendida e com a entrega das chaves programada para este ano. O residencial completo terá quase duas mil unidades”, afirma Luiz Henrique Rimes, diretor nacional de negócios.

O executivo enfatiza que o empreendimento está situado no polo de expansão de macaé, bem próximo à nova zona industrial. “A cidade é considerada a capital nacional do petróleo e apresenta perspectivas promissoras de negócios em diferentes áreas econômicas. O empreendimento será uma nova área para receber a crescente mão de obra da região. Mesmo fazendo parte do projeto Minha Casa, Minha Vida, é muito diferente dos outros empreendimentos, que possuem um perfil mais sofisticado”, comenta. Das 1.800 unidades do conjunto habitacional, cerca de 50% já estão para ser entregues e a outra metade dentro de um ano e meio.

Watanabe defende que o governo federal implemente uma política habitacional permanente no Brasil. A intenção, explica, é transformar o Programa Minha Casa, Minha Vida em um programa definitivo, aumentando a visibilidade de empresários sobre o nível de demanda no setor e a perspectiva de investimentos.

De acordo com Watanabe, o governo poderia perenizar o Minha Casa Minha Vida. O presidente acrescenta que uma política habitacional permanente é importante para que “empresários, cidadãos e setores da sociedade tenham previsão de investimentos, mas também expectativas de quando o déficit habitacional será zerado”. Pelos seus cálculos, o país tem um déficit de 5,2 milhões de moradias.

Assinatura 11e12

Mercado Imobiliário 28/05/2013

12 de junho de 2013 Deixe um comentário

Yuni quer lançar R$ 950 milhões

Fonte: Valor, 28 maio 2013

A Yuni, incorporadora da família Yunes e do grupo VR, pretende lançar o Valor Geral de Vendas (VGV) próprio de R$ 950 milhões neste ano, 36% acima dos R$ 700 milhões de 2012. Dos R$ 950 milhões estimados, R$ 150 milhões se referem à Atua, braço de projetos econômicos da empresa.

Focada na cidade de São Paulo, a Yuni está nos segmentos residencial de médio e alto padrão, de salas comerciais e de uso misto. A Atua também está presente no interior do estado.

O VGV total projetado para 2013 é de R$ 1,9 bilhão, 58% acima do R$ 1,2 bilhão do ano passado. A projeção inicial da Yuni para 2012 era lançar o total de R$ 2,5 bilhões. A expectativa não se concretizou, conforme o vice-presidente da Yuni, Marcelo Yunes, devido a atrasos na liberação de licenças dos projetos pelos órgãos reguladores.

Segundo o executivo, os projetos previstos para este ano, mas ainda não lançados, estão em fase final de aprovação. “Para 2013, estamos bem seguros”, afirma.

Neste ano, a Yuny lançou a primeira fase do Habitarte, empreendimento desenvolvido em parceria com a Stan Desenvolvimento Imobiliário no Brooklin, zona sul de São Paulo. No segundo semestre, a Yuni vai lançar, em parceria com a Even Construtora e Incorporadora, empreendimento na Chácara Santo Antonio, também na zona sul. Estão previstos também os lançamentos de projeto na Barra Funda, na zona oeste da capital paulista, e da segunda fase do Habitarte.

O vice-presidente da Yuni, que em parceria com o irmão Marcos Yunes tem 51% da incorporadora, diz que os consumidores estão mais exigentes e levam mais tempo para definir a compra de um imóvel do que há um ano. “Mas produtos bem localizados, com arquitetura diferenciada e preço adequado vendem bem”, afirma o executivo.

O executivo disse esperar que os preços dos imóveis acompanhem a inflação em 2013. Em algumas regiões, com menor oferta de terrenos, de outorgas onerosas do direito de construir e de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), porém, os aumentos podem ser superiores à inflação, de acordo com o vice-presidente. “Não esperamos queda de preços”, afirma.

A Yuny fez lançamentos por meio de Sociedades de Propósito Específico (SPEs) desenvolvidas em conjunto com o fundo americano Golden Tree entre 2007 e 2012. Até 2014, os empreendimentos dessa parceria ainda não concluídos serão entregues.

Refinanciamento de imóvel avança e atrai novos bancos

Fonte: Valor, 28 maio 2013

As experiências recentes da Caixa Econômica Federal e do Bradesco na modalidade de crédito conhecido como “home equity”, que consiste em refinanciar a casa própria, mostram que o produto, embora ainda longe de alcançar a expressividade do crédito consignado, aquele com desconto das parcelas no contracheque, já está se firmando no portfólio de grandes instituições financeiras.

Tanto assim que é crescente o número de bancos que buscam uma atuação mais forte no “home equity”, nome da modalidade em inglês, em que o cliente toma um empréstimo bancário dando seu imóvel como garantia. O Santander, por exemplo, fez estudos sobre o tema no ano passado, e agora reposicionou o produto dentro do banco. O Banco do Brasil, que entrou no filão imobiliário no ano passado, também mira expansão da modalidade. Por fim, a Credipronto, joint venture entre Itaú Unibanco e a imobiliária Lopes, vai relançá-lo neste ano.

Os grandes bancos juntam-se aos de médio porte, que veem no refinanciamento imobiliário uma forma de entrar no bom momento do crédito de imóveis, mesmo sem acesso às fontes tradicionais de recurso para esse tipo de empréstimos. Além do Pan (atual PanAmericano) e do Intermedium, já tradicionais na modalidade, engrossam a lista de médios no “home equity”, o BMG e o Paraná Banco.

No caso da Caixa, o “home equity” representava, em janeiro de 2013, 8% da carteira de crédito comercial à pessoa física do banco (exclui habitação). Em março, a carteira de crédito comercial pessoa física do banco era de R$ 62,29 bilhões. Em janeiro de 2012, a modalidade era 5,5% da mesma carteira e, em 2011, apenas 1,2%.

A Caixa também informa outros dados que sustentam a tendência consolidação da modalidade em seu balanço. Em 2012, o banco contratou algo próximo de R$ 3,4 bilhões, o que representou um incremento de 120% no estoque da operação ante 2011. A projeção da Caixa é que o saldo da modalidade cresça pelo menos 60% em 2013, e o banco promete que, em breve, vai voltar a investir na propaganda do produto. Até abril, o banco já havia contratado R$ 1,11 bilhão na modalidade neste ano.

No Bradesco, a modalidade está hoje entre 8% e 9% da carteira de crédito imobiliário do banco, que somava R$ 10,64 bilhões na pessoa física no primeiro trimestre. O estoque de operações de ” home equity” avançou cerca de 20% em doze meses encerrados em dezembro de 2012, acima da taxa de expansão do crédito para pessoa física como um todo, mas abaixo do desempenho do crédito imobiliário, afirma José Ramos Rocha Neto, diretor de empréstimos e financiamentos do banco. “É uma linha que tem perspectiva positiva, mas que não vai acompanhar o imobiliário ou o consignado”, diz.

Na comparação com o consignado, que tem desconto em folha de pagamento, por exemplo, a vantagem do crédito hipotecário é limitada, avalia. Os prazos do hipotecário vão até 10 anos. No consignado, a média é de 72 meses, podendo ir até 96 meses (oito anos). Já em termos de taxa, embora a garantia forte do crédito hipotecário reduza drasticamente os juros cobrados, custos cartorários podem desequilibrar a comparação a favor do consignado.

Operações como as da Caixa e do Bradesco ainda não são a regra no mercado de refinanciamento brasileiro. No país, o “home equity” mal chega a 1% do saldo da carteira de crédito imobiliário da pessoa física (R$ 273,93 bilhões em março), segundo estimativas do mercado. Só para fins de comparação, a modalidade chegou a representar pouco mais da metade do estoque total de crédito nos Estados Unidos, antes de a bolha imobiliária explodir, em 2008.

O Santander é uma das instituições que tem trabalhado para encontrar uma forma de emplacar as hipotecas no Brasil. O banco conduziu, no ano passado, uma série de testes e pesquisas entre clientes para entender o perfil do tomador. A conclusão foi que não é só falta de conhecimento da modalidade que trava seu avanço no Brasil.

“É um produto de nicho, para quem tem perfil empreendedor ou busca uma reorganização financeira. Quem conhece, mas não tem o perfil, não coloca de jeito nenhum em risco a casa própria”, afirma José Roberto Machado, responsável pela área de crédito imobiliário na instituição. “O produto carece de uma divulgação maior, vai começar a crescer com mais velocidade, mas não é para todo mundo.” O banco não abriu dados da evolução de sua carteira de “home equity”.

O HSBC, por outro lado, defende que pode, sim, haver uma massificação do produto. No banco, o estoque de crédito hipotecário soma R$ 30 milhões, ante uma carteira de R$ 4 bilhões de financiamento imobiliário. “No médio prazo, a modalidade pode ganhar mais representatividade. É uma das únicas formas restantes de usar o crédito como alavanca do consumo, ao permitir um alongamento de prazos”, diz Antonio Barbosa, diretor de crédito imobiliário do banco.

A Credipronto, joint venture entre Itaú e a imobiliária Lopes, fez um piloto com o “home equity” há cerca de dois anos, mas a iniciativa não vingou. “Vamos relançá-lo até o fim de 2013. Fizemos uma revisão de prazos e taxas do produto. A ideia é vendê-lo para quem tiver necessidade de fluxo de caixa”, afirma Bruno Gama, diretor geral da empresa.

“Dentro de até três anos, a modalidade já estará em uma trajetória consolidada de desenvolvimento, embora o estoque ainda seja pequeno”, afirma Hamilton Rodrigues da Silva, gerente geral de crédito imobiliário do Banco do Brasil. “Há uma onda de tomadores de crédito imobiliário que vai quitar os imóveis e passar a ser elegível ao refinanciamento”. O BB lançou a modalidade no ano passado, quando começou a reforçar o crédito imobiliário como um todo. Na instituição, os prazos vão de três a 180 meses, com taxas variando entre 1,2% e 1,75%.

Com ‘home equity’, médios chegam ao segmento

Fonte: Valor, 28 maio 2013

Todos os bancos querem uma fatia do bom momento do crédito imobiliário, mas o produto não é para todo mundo. Longe das duas principais fontes de recursos para empréstimos para compra de imóveis – o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço e a poupança – bancos médios têm investido no refinanciamento imobiliário.

Tradicionais bancos do crédito consignado, como BMG e Paraná, se preparam para lançar o refinanciamento. É uma forma que encontraram de não ficar de fora do boom imobiliário. Em 12 meses, até abril, o estoque de crédito para a compra de moradia cresceu 34,5%, para R$ 281,3 bilhões.

Se o financiamento imobiliário cresce a passos largos, logo casas serão quitadas, abrindo espaço para que as pessoas se financiem dando o imóvel como garantia. “Vimos que havia espaço para mais um produto”, disse Cristiano Malucelli, presidente do Paraná Banco.

O Pan, que também oferece o crédito imobiliário tradicional, agora cria novas linhas de refinanciamento. Desde abril, oferece, por exemplo, o “home equity” de imóveis comerciais, voltado para pequenos e médios empresários. “O brasileiro tem a cultura da sede própria da empresa. Isso abre espaço para o refinanciamento”, afirma Frederico Porto, diretor da Pan Hipotecária. De janeiro a março, o Pan originou R$ 99,6 milhões de operações de refinanciamento.

A Brazilian Mortgages, comprada pelo Pan em 2011, oferece o refinanciamento desde 2007. “É uma forma de liberar um capital que está preso no imóvel”, diz Fabio Nogueira, diretor da Pan Hipotecária.

Novos produtos ainda devem surgir em torno do refinanciamento. O Intermedium estuda transformar a linha em um cartão de crédito, da mesma maneira que o cartão de crédito consignado.

Para os bancos médios, uma vantagem extra é que a exigência de capital para o “home equity” é baixa. Chega a ser menor inclusive do que a demanda de capital do crédito consignado. Mas o desafio de “funding” para financiar as operações de longo prazo permanece.

Atraso no imobiliário é de 7,8%

Fonte: Valor, 28 maio 2013

Dizer que a inadimplência do crédito imobiliário está entre as mais baixas da pessoa física é uma verdade apenas parcial. A modalidade encerrou abril com uma taxa de atraso de 2,2%. Menor, só o 1,2% do financiamento rural. Só que essas taxas valem só para as dívidas que não foram pagas há mais de 90 dias.

Considerando as dívidas com atraso entre 15 e 90 dias, a inadimplência do crédito imobiliário dá um verdadeiro salto. Por esse critério, a inadimplência é de impressionantes 7,8%, um pouco mais baixa que os 8,6% dos atrasos de quem financiou um veículo, mas acima dos 4% de calote do crédito consignado.

A combinação entre o longo prazo dos empréstimos e o tempo que se leva para acionar a garantia real por trás do crédito (o próprio imóvel) são os dois grandes fatores que explicam a variação entre as duas taxas de inadimplência, afirmam executivos de bancos. Pela regra da alienação fiduciária, os procedimentos podem começar a partir de 60 dias de atraso no pagamento.

Já a longa duração dos empréstimos (em média 320,7 meses em abril) abre espaço para que o acaso traga apertos ao orçamento dos mutuários, levando a atrasos temporários. Nessa hora, atrasar um pagamento que tem uma das mais baixas taxas de juros do mercado (7,9% ao ano em média) pode ser uma alternativa interessante. Mais econômico do que enfrentar os 136,8% ao ano do cheque especial.

“Geralmente, os atrasos entre 15 e 90 dias são um indicador antecedente da inadimplência. No caso do crédito imobiliário, isso não se aplica”, afirma José Ramos Rocha Neto, diretor de empréstimos e financiamentos do Bradesco. O executivo reforça a tese de que, pelo juro mais baixo, a “pedalada” é mais comum no crédito imobiliário. “Só que ninguém quer correr o risco de perder a casa.”

Há quem veja também razões históricas para o comportamento. “Na época da hipoteca, a execução era feita a partir da terceira parcela. Chegava na terceira parcela, o cliente pagava sem falta”, afirma o vice-presidente de governo e habitação da Caixa, José Urbano Duarte. “Da segunda para terceira parcela o nível de regularização é elevadíssimo, como no passado.”

“O que estamos vendo também é uma melhora no comportamento da inadimplência já em 60 dias também”, afirma Urbano.

Assinatura 11e12

Mercado Imobiliário 27/05/2013

12 de junho de 2013 Deixe um comentário

Venda de estoque ainda é prioridade

Fonte: Valor, 27 maio 2013

A queda de 18% do Valor Geral de Vendas (VGV) lançado, em conjunto pelas incorporadoras de capital aberto, no primeiro trimestre, na comparação com o mesmo período do ano passado, aponta que a venda de imóveis em estoque ainda é prioridade no setor. Juntas, as empresas lançaram R$ 3,98 bilhões nos três primeiros meses do ano, ante os R$ 4,87 bilhões do intervalo de janeiro a março de 2012.

A continuidade do foco na venda de estoques fica ainda mais evidente quando se considera que as incorporadoras tinham colocado o pé no freio dos lançamentos no primeiro trimestre de 2012, ou seja, que a base de comparação não é elevada. Naquele momento, o foco das empresas já era a comercialização de unidades em estoque.

Uma das razões para o volume de estoques continuar alto é o patamar de distratos – cancelamentos de vendas -, que vem sendo registrado nos últimos trimestres. As unidades distratadas retornam à carteira das empresas, até que sejam comercializadas novamente.

Não há consenso, no mercado, em relação ao VGV esperado para o acumulado no ano pelo setor ante o total registrado em 2012. As expectativas giram em torno de estabilidade ou pequenas variações para baixo ou para cima, embora haja incorporadoras que já tenham informado perspectiva de crescimento, caso da Cyrela Brazil Realty e da Rodobens Negócios Imobiliários.

Os prazos necessários para as aprovações dos projetos pelos órgãos públicos ainda são apontados, por parte do setor, como uma das razões para que não tenha havido mais lançamentos nos três primeiros meses do ano. Algumas incorporadoras já sinalizaram, porém, expectativa de que, na cidade de São Paulo, maior mercado imobiliário do país, o processo de liberação de licenças tende a melhorar.

O desempenho de lançamentos das incorporadoras de capital aberto do primeiro trimestre não foi homogêneo. A MRV Engenharia foi a empresa que mais lançou no período – R$ 754 milhões -, com aumento de 17% ante o mesmo trimestre de 2012, mas o maior avanço foi registrado pela Tecnisa.

Depois de não ter lançado nada no primeiro trimestre de 2012, a Tecnisa teve VGV de R$ 670 milhões nos três primeiros meses deste ano, impulsionado pelo início dos lançamentos do Jardim das Perdizes, maior projeto de sua carteira.

Já a Trisul não lançou nada de janeiro a março. A companhia, que também não havia feito lançamentos no primeiro trimestre do ano passado, projeta VGV de R$ 350 milhões a R$ 400 milhões, em 2013, faixa com ponto médio 30% maior que o registrado durante 2012.

A Rossi Residencial, que lançou R$ 514 milhões nos três primeiros meses de 2012, não apresentou novos projetos ao mercado de janeiro a março. A empresa informou que irá retomar lançamentos no segundo trimestre.

Contra fluxo

Incorporadores criticam muros altos e prédios beges e propõem nova arquitetura

Fonte: Folha, 26 maio 2013

Criticar edifícios com muros altos, a predominância bege nas fachadas e a falta de integração entre os empreendimentos imobiliários e a cidade é algo já incorporado ao discurso de ONGs e especialistas da área.

Agora, há novas vozes engrossando o coro dos descontentes: os próprios incorporadores.

São jovens empresários, donos de construtoras, em sua maioria recém-lançadas, que defendem a criação ou o resgate da “boa arquitetura”. Propõem edifícios que valorizam da inspiração modernista, no caso da incorporadora Moby, à contemporânea, como os da Vitacon.

A bandeira da construtora Huma, criada em 2011, é a integração com a cidade. No Huma Klabin, o primeiro prédio da empresa, a parede do edifício é o limite com a calçada, eliminando muros.

“Honestamente, não sinto a preocupação das construtoras com a cidade. Não se fala em fazer um edifício bom também para o vizinho e para o entorno”, diz o proprietário da Huma, Rafael Rossi, herdeiro da construtora Rossi.

Foi ideia sua lançar um abaixo-assinado on-line (até o momento, com cerca de 600 assinaturas) pedindo incentivos na legislação para “estimular empreendimentos que melhorem a cidade”. Atento à revisão do Plano Diretor, prevista para este ano, o movimento propõe menos muros, mais jardins abertos para a rua e comércio no térreo.

Para Alexandre Lafer, CEO da Vitacon, falta visão às empresas, que “estacionaram e fazem prédios beges e padronizados”. Os projetos da Vitacon dão destaque a fachadas contemporâneas, envidraçadas. “Usamos vidros amarelos e pé-direito triplo. A ideia é trazer design exclusivo. Quem não fizer isso ficará para trás”, diz Lafer.

Para Celso Petrucci, diretor do Secovi-SP (sindicato da habitação), esses projetos têm como objetivo atingir um nicho de mercado, o da “moçada de classe média alta que está procurando um novo way of life’”.

Construtoras ‘rebeldes’ condenam muros altos

Condomínios cercados e isolados são tidos como inimigos da ‘boa arquitetura’ apregoada pelos incorporadores

Fonte: Folha, 26 maio 2013

Ainda que as soluções para encontrar uma “nova arquitetura” variem, o discurso das novas incorporadoras prevê uma cidade mais aberta e integrada. Segundo as empresas, isso implica criar uma alternativa a condomínios com muros altos.

A escolha dessa estrutura como inimigo-chave tem uma dupla razão. A primeira é que o muro representa uma divisão explícita entre o mundo de dentro e o de fora -ainda que um gradil desempenhe a mesma função, só que de forma mais discreta. A segunda é que esconde a fachada do edifício, impedindo que se aprecie seu desenho.

Para o arquiteto e curador da 10ª Bienal Internacional de Arquitetura de São Paulo, Guilherme Wisnik, falar em “prédios beges” é uma generalização. “Se você pensa em Nova York, por exemplo, faz sentido definir os prédios pela cor marrom, pois são feitos de tijolos. Em São Paulo, não há tanta uniformização.”

Quanto à presença constante do vidro, ele não condena o uso do material, mas ressalta que os espelhados e fumês “são feios e não oferecem transparência”.

Para o vice-presidente do SindusCon-SP, Odair Senra, as construtoras precisam fazer prédios bonitos, mas adequados à demanda. “Não é verdade que falta às incorporadoras vontade de fazer produtos bonitos. O que manda é a viabilidade econômica.”

Restritos a bairros nobres da capital, como Vila Madalena e Itaim Bibi, um apartamento dessas incorporadoras custa de R$ 10 mil a R$ 15 mil o metro quadrado.

MAIS GRAMA

A opção pela influência modernista como sinônimo de qualidade arquitetônica não é unanimidade.

Rafael Birmann, da incorporadora Faria Lima Prime Properties, com atuação em empreendimentos corporativos, ressalta que a abertura à cidade pode ser feita por outros meios. “O modernismo olhou muito para a obra ‘escultórica’, entendida como o grande monumento, distante e inatingível, como Brasília. Hoje, a vida pede menos concreto e mais grama.”

Para Maria Teresa Diniz, coordenadora-executiva do grupo de pesquisa USP Cidades, é preciso repensar a legislação em alguns pontos.

Segundo ela, exigir para a cidade toda um recuo frontal de cinco metros do edifício até a calçada acaba funcionando como um incentivo à construção de muros e grades.

“Não é a melhor coisa do mundo morar em um apartamento no térreo, em um prédio sem muros”, diz.

Para a urbanista e professora do Mackenzie, Eunice Abascal, é preciso lembrar que esses projetos são casos isolados. “O importante é a conscientização do ambiente urbano, e não meros discursos de relação com a cidade por meio do aumento da calçada”.

Prefeitura autoriza corte recorde de árvores para obra

Serão retirados 1.787 exemplares de fragmento da Mata Atlântica para a construção de um condomínio de alto luxo no Panamby

Fonte: Estadão, 25 maio 2013

Após cinco anos de polêmica, a Prefeitura de São Paulo autorizou o maior corte de árvores em benefício de um empreendimento comercial de que se tem registro. Para a construção de um residencial de alto padrão no Panamby, na zona sul, a gestão Fernando Haddad (PT) permitiu o corte de 1.787 árvores – centenas delas remanescentes de um fragmento de Mata Atlântica. É mais que o dobro da quantidade retirada dos canteiros da Marginal do Tietê durante a construção das novas pistas.

O futuro Golf Village vai ocupar um terreno de 256,7 mil m² no km 14 da Marginal do Pinheiros. As autorizações para o corte foram dadas em março e abril pela Secretaria Municipal do Verde e Meio Ambiente. O aval tem como base parecer da Companhia Ambiental do Estado (Cetesb), que não considera a área como de proteção permanente. O documento pôs fim a um impasse que durava cinco anos – em 2008, a construtora responsável, Bueno Netto, chegou a ser multada em R$ 500 mil por cortar 206 árvores.

Utilizando o entendimento estadual, uma comissão do Departamento de Parques e Áreas Verdes (Depave) da Prefeitura analisou o empreendimento em menos de quatro meses e forneceu a licença ambiental. Os trabalhos de terraplenagem começaram no início deste mês e grande parte da mata já foi derrubada. Funcionários da construtora informaram que um estande de vendas deve ser erguido nas próximas semanas.

A Prefeitura informou que o corte de 1.787 árvores é necessário para que a construtora faça a descontaminação do terreno. A área está contaminada pelo lodo do Rio Pinheiros, que anteriormente era depositado ali. Segundo a pasta, a Bueno Netto, em termo de compensação ambiental, comprometeu-se a plantar a mesma quantidade de árvores dentro do empreendimento e converter 3.659 mudas em depósito para o Fundo Municipal de Meio Ambiente (Fema) no valor de R$ 704.453,27.

Já a Bueno Netto afirmou que a compensação será maior e chegará a “11.799 árvores de doação”, ao custo total de R$ 6.388.665,71. O resultado dessa correção, porém, não será imediato. Segundo ambientalistas, a reposição demora mais de 10 anos para surtir algum tipo de efeito. E, para uma floresta ser refeita, passa de 30 anos.

Em São Paulo, os prazos despertam preocupação. Nos últimos 14 anos, a capital perdeu, com autorização oficial, 14 árvores por dia. Foram 72.514 exemplares cortados de lotes e áreas verdes com aval da Prefeitura. A vegetação retirada deu espaço a prédios, shoppings, ruas, estações de metrô e outras construções. O número corresponde a quase cinco Parques do Ibirapuera – área verde da zona sul com cerca de 15 mil árvores.

Alvará

Apesar da licença ambiental, a obra não tem alvará da Secretaria Municipal da Habitação (Sehab), que ainda analisa a documentação da Bueno Netto. A empresa não quis detalhar quais alterações fez no projeto. Originalmente, a ideia era construir 56 prédios residenciais, com unidades com metragem mínima de 367 m², uma torre corporativa, dois clubes, um campo de golfe e um centro de compras.

O certo, por enquanto, é que os futuros moradores terão um parque como vizinho. A entrada do Burle Marx fica a um quilômetro, entre as Pontes do Morumbi e João Dias.

Condomínio com 56 torres vai ficar ao lado do Parque Burle Marx

Cercado por espécies nativas da Mata Atlântica, como tapiá, pau-de-viola, tamanqueiro, fumo-bravo e capororoca, o terreno é considerado um “refrigerador” das imediações. “Toda aquela área é muito rica em flora e fauna urbanas. Serve para equilibrar a temperatura do entorno. Antes de autorizar essa retirada enorme de árvores, seria necessário ter um estudo de impacto ambiental em mãos. Em obras dessa grandiosidade, é o que a lei exige”, reclama o ambientalista Carlos Bocuhy.

Com base no laudo de um geógrafo que aponta supressão de vegetação nativa de Mata Atlântica em um “topo de morro” da várzea do Rio Pinheiros, a Associação Morumbi Melhor e o Movimento Defenda SP prometem recorrer ao Ministério Público do Estado com o intuito de parar a obra.

“A sociedade tem a Promotoria de Meio Ambiente para proteção dessa área de APP (Área de Proteção Ambiental), na várzea do rio, assim como também não acredita que a Secretaria Municipal da Habitação vá aprovar esse escandaloso projeto que afronta todas as regras municipais e estaduais de proteção ambiental”, informa a Associação Morumbi Melhor.

Contaminação. Mas o promotor de Justiça José Eduardo Lutti, da Promotoria do Meio Ambiente, adiantou que a retirada das árvores é necessária para que o terreno possa ser descontaminado. Ele disse que a construtora terá de “cobrir a área” com terra, a uma altura de 1,5 metro. “Essa história precisa ter um fim. Discute-se essa remediação há cinco anos. Foi por causa dessa demora que a vegetação cresceu.”

A Cetesb, em nota, informou que o terreno não mais constitui várzea do Pinheiros, visto que o curso d’água foi retificado e teve a vazão regularizada há anos. O órgão ressaltou ainda que a área também não é mais caracterizada como APP, já que o Córrego do Pau Arcado foi canalizado.

 

Terreno com mata nativa é considerado ‘refrigerador’ local

Moradores vão usar laudo de geólogo para cobrar ação do MP, mas promotor e Cetesb negam risco ambiental

Fonte: Estadão, 25 maio 2013

Cercado por espécies nativas da Mata Atlântica, como tapiá, pau-de-viola, tamanqueiro, fumo-bravo e capororoca, o terreno é considerado um “refrigerador” das imediações. “Toda aquela área é muito rica em flora e fauna urbanas. Serve para equilibrar a temperatura do entorno. Antes de autorizar essa retirada enorme de árvores, seria necessário ter um estudo de impacto ambiental em mãos. Em obras dessa grandiosidade, é o que a lei exige”, reclama o ambientalista Carlos Bocuhy.

Com base no laudo de um geógrafo que aponta supressão de vegetação nativa de Mata Atlântica em um “topo de morro” da várzea do Rio Pinheiros, a Associação Morumbi Melhor e o Movimento Defenda SP prometem recorrer ao Ministério Público do Estado com o intuito de parar a obra.

“A sociedade tem a Promotoria de Meio Ambiente para proteção dessa área de APP (Área de Proteção Ambiental), na várzea do rio, assim como também não acredita que a Secretaria Municipal da Habitação vá aprovar esse escandaloso projeto que afronta todas as regras municipais e estaduais de proteção ambiental”, informa a Associação Morumbi Melhor.

Contaminação

Mas o promotor de Justiça José Eduardo Lutti, da Promotoria do Meio Ambiente, adiantou que a retirada das árvores é necessária para que o terreno possa ser descontaminado. Ele disse que a construtora terá de “cobrir a área” com terra, a uma altura de 1,5 metro. “Essa história precisa ter um fim. Discute-se essa remediação há cinco anos. Foi por causa dessa demora que a vegetação cresceu.”

A Cetesb, em nota, informou que o terreno não mais constitui várzea do Pinheiros, visto que o curso d’água foi retificado e teve a vazão regularizada há anos. O órgão ressaltou ainda que a área também não é mais caracterizada como APP, já que o Córrego do Pau Arcado foi canalizado.

Anfacer reduz meta para 2013

Fonte: Valor, 27 maio 2013

A redução do ritmo de lançamentos de imóveis já se reflete em menor perspectiva de crescimento de revestimentos cerâmicos no mercado doméstico. A Associação Nacional dos Fabricantes de Cerâmica para Revestimentos, Louças Sanitárias e Congêneres (Anfacer) revisou para baixo a projeção de aumento das vendas internas neste ano, de 6% para 4,5%, na comparação com 2012. Com a redução da estimativa, o setor espera vender 884,31 milhões de m2 em 2013.

As construtoras fazem parte das compras de materiais diretamente e parte por meio das revendas. Conforme o presidente do conselho de administração da Anfacer, Michael Gail, a redução de lançamentos imobiliários começa a se refletir na redução dos estoques das revendas.

No primeiro trimestre, as vendas internas de revestimentos cerâmicos cresceram 2,5%. Ainda assim, será possível alcançar a projeção de 4,5% para o ano, pois a maior parte da comercialização ocorre no segundo semestre, de acordo com Gail.

Do total de 884,31 milhões de m2 estimados para as vendas internas neste ano, a projeção é que 838,81 milhões de m2 sejam produzidos por fabricantes nacionais, e o restante, importado. O crescimento esperado para a produção é de 4%, no total de 900,46 milhões de m2. No ano passado, a produção do setor aumentou 2,55%.

Conforme o representante da Anfacer, as exportações responderam por 7% da produção no ano passado, e a intenção é que a parcela chegue a 8% em 2013.

Na avaliação de Gail, a consolidação do setor é “questão de tempo” e possibilitará que as empresas tenham mais competitividade.

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